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オープンハウス
今日は『南葛西リニューアル住宅』のオープンハウスでした。
何度か売れそうになったのですが、残念ながら販売中。(^^;
数年前なら~葛西で2,000万円位の中古なら即完売!というのが定説になっていましたが、状況が変わっているのかもしれません。

実は先週もチラシを少し配布しており、4組のご来場がありました。
お客様のご意見としては「価格は安いし採光・通風とも良いけど、建物の耐久性が心配。」というのが代表的。
確かに築年数が古いので気持ちは分かります。
しかし一応は昭和57年築で建築基準法大改正後の新耐震。
最新の建物に比べれば弱いでしょうが、建築確認が昭和56年の改正前か改正後かは中古選びの大きな基準ですから参考にしてください。

戸建ては車庫が無いと・・・と言う方もいました。
しかし、このエリアで車庫スペースが確保できる売地があれば、我々業者が3,000万前後で即買いします。
新築分譲住宅で5,000万少々で販売できますから。
しかも、よく考えれば1,000万を35年ローンで借りると毎月32,000円位(今の優遇金利)で、月極駐車場(このエリアは18,000円前後)を借りた方が安い計算になります。
贅沢するには、それなりのお金が必要です。

やはりこの物件のメリットは価格。
今、家賃を払っている人は間違いなく安い中古を購入したほうが得です。
金利が上がっている住宅ローンも、まだまだ(ギリギリ?)低金利。
30年で2,180万円全額ローンを組んでも月額76,549円です。
(変動優遇金利1.625% ・ ボーナス払い無し)
古い2DKを借りるのと同等あるいは安いはず。
表面的な金額だけではありません。
10年後にはローン残高が1,570万円位になっているので、成長した子供の部屋確保も考慮して3LDKの新築注文住宅を建てては如何でしょう?
新築建築に要する費用を仮に総額1,600万円として、また住宅ローンを借りても合算で約3,200万円。
金利が多少上がっていたとしても、35年ローンで毎月105,000円前後の支払いでしょう。
賃貸であれば、そんな値段で子供部屋を確保できませんし老後も心配です。
居住費を毎月10万少々で済ませられれば、かなり生活が豊かになりますね。

似たような条件なら中古マンションもありますから比較してみましょう。
2,000万円位で購入できるマンションといえば、築がもう少し古い旧耐震で70㎡弱の3LDKといったところでしょうか。
当然、月々のローン返済金額は変わりませんが、管理費等が15,000円前後プラスされ月額91,000円位の支払いになります。
しかも管理費等は一生涯!
何年後かに子供部屋を・・・なんて思っても、絶対的な広さは変わりませんから間仕切変更する程度。
子供が自立した後は良いかもしれませんが、若い人にとって自由度が少ないという事は生涯の資産として大きなマイナス要因ですね。
余分に払ってでもマンションは楽だし・・・という方もいますが、僕には理解できません。
賃貸とあまり変わらないような気が・・・
歳をとり足腰が弱くなればマンションの良さが分かると思いますが、僕ならその時に家を売却して買います。

結果的に、今日は3組のご来場がありました。
暑さ厳しい中ご来場いただいたお客様、本当にありがとうございます。
m(_ _)m
その中で、聡明で上品な雰囲気の女性がご子息の為に前向きにご検討いただける話になり、明日最終的に決断くださるとのこと。
今度ばかりは・・・なんて言うとあまり良い結果にならないので、少しだけ期待して明日も頑張ります!

『南葛西リニューアル住宅』の詳細は、おすすめ物件コーナーに掲載していますので是非ご参照ください!
(2007.7.28[Sat])
履行確保法
先日まで2連休をいただいておりました。
弊社は木曜・祝日が定休日ですが、月に1度第4水曜を休ませていただいています。
月に1度の貴重な連休。
海に行って疲れても、翌日のんびりできる~なんて素晴らしい!
睡眠時間たっぷりで今週も頑張ります!

今日は、財団法人 住宅保証機構の講習会でした。
昨今の自然災害や悪質業者による住宅の品質不安から様々な法律が施行・改正されていますが、その中でも今回は『特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律』(履行確保法)という新法が5月に衆議院本会議で可決・成立したことを受けての説明会でした。
過去の構造計算偽装問題から様々な法整備がされてきましたが、この履行確保法をもって法整備完了とみられています。

先月6月20日に建築確認の厳格化が始まりました。
専門機関による構造計算の二重チェックや、添付図面の改正・建築確認の図面変更不可等。
従来よりも時間や自由度や金銭的にスポイルされますが、偽装事件再発防止には必要なこと。
建築する際は、訂正のないように慎重に決めましょう。
「あ!ここ収納の方が良かったから変更して!」と建築確認後に言うと、数十万円の実費と時間を損することになりますよ。

話は戻り、新しい履行確保法の概要について。
まず、新築住宅の保証についてのアンケート結果を見ると、住宅に欠陥が発生した場合に適切な保証が受けられないのではないか?と多少なりとも不安に感じている人が80.7%。
そして、新築住宅の住宅瑕疵保証責任保険なるものが必要か?の問いには90.9%の人が必要性を感じているようです。
既に品確法(住宅品質確保促進法)で10年保証が義務化されているにもかかわらず、結局売主が倒産すれば誰も保証してくれる人がいないという事が露呈したので、この結果は当然でしょう。
そこで、今後すべての新築住宅に、万一の瑕疵に備えて責任履行のための資力確保が義務付けられます。
新築住宅を販売するデベロッパー等は、保証金を法務局に供託するか保険に加入しなければならなくなり、その預託内容を買主に伝えることにより、万一倒産した場合でも買主は瑕疵の修理費用について不安がなくなるというものです。
保険(保証)内容は、今までが建築代金だったのに対し2,000万円以上となり、当然期間は10年以上となります。
加えて、保険契約の締結状況を国土交通大臣か都道府県知事に年2回届出なければなりません。

結局は当社のように住宅保証機構の10年保証を受けているのと同じことで、それが平成21年11月(施行予定)からは100%義務化されるだけのこと。
アンケートで8割の人が不安と言っていましたが、既に住宅保証機構に加入済の住宅に住んでいる人はこんなに少ないのでしょうか?
今後は売主が倒産しても保証が受けられるようになりますから不安解消です!と言っても、システムをしっかり理解してもらうことも重要ですね。

施行までに時間はありますが、これからの新築は保証保険付!が標準。
保証のための保険なんて変な感じですが、住宅に止まらず様々な業界に広がれば安心ですね。

(2007.7.27[Fri])
危険な海
昨日は定休日でしたので、千葉の飯岡にサーフィンに行ってきました。
3:30に仲間に迎えに来てもらい出発!
東金道路を通り外房の海岸線を北上、約2時間で着きます。
海の家が並びライフガードの監視塔が立つ海岸は、すっかり夏の海仕様で気分が盛り上がります。
まだ海水浴には水温が低いですし夏休みではないので人は少ないですが、来週には賑わってくるでしょう。

この日、良い波が割れているのはロープでエリア規制されている海水浴場内でした。
そのロープの内側ギリギリで波を待ち、それなりに良い波で遊んでいましたが、このロープが曲者で大きな波が割れると波に押されて僕達を襲ってきます。
波が来るとドルフィン(潜ってやり過ごす)をしますが、僕は水面に上がってくる時にロープが迫ってきていて頭を抑えられ息が出来なくなりました。
僕は頭だったので良いですが、友人はロープに付いている浮きが顔面に当たり痛そうに…
みんなロープにやっつけられてボードから落ちている光景が面白く、笑いっぱなしの波乗りでした。

サーフィンは元々波を相手にしているので巻かれるのは想定内で、本当の初心者でなければ落ち着いて対処できます。
浮力のあるサーフボードと体がリーシュという紐で繋がれているので、波に飲まれても落ち着いていれば上下が分かり、浮き輪代わりの役目を果たしてくれることもあります。
サーフィンでの事故は、ほとんどが想定外の流れによるものが多いようです。
ご存知の通り波は沖から岸に向かって打ち寄せますが、打ち寄せてばかりではなく打ち寄せた波は沖に戻っていきます。
うねりが大きいとこの引き潮が大きくなり、離岸流とかカレントとか呼ばれる沖に向う流れになります。
この流れは真っ直ぐ沖に向っているとは限りません。
うねりも低気圧等の波を発生させる場所からビーチに向ってくるので不特定の方向から来ますし、それが当たるビーチの形状や人工物によって右に左に複雑な流れが生じます。
うねりの強さによりカレントも強くなり、パドルしていても流れてしまうこともあります。

海水浴や釣りの場合、カレントはもちろん波に巻かれることすら想定外と言えるかもしれません。
平成17年度のマリンレジャーに伴う海浜事故に遭った人は792人で、そのうち死者・行方不明者は284人だったそうです。
海水浴場なら事故に巻き込まれた時に頼れるライフガードがいますが、それ以外の場所ではそうはいきません。
波は様々な力を生み時として危険なものですから、波に関係ない海水浴等は外房ではなく基本的に波の穏やかな内房や湾内を選択するのがベストですね。

万一のことを考えるのであれば、携帯電話は助けを呼ぶことが出来るので防水パックに入れた携帯を持っていると安心です。
海上保安庁は局番なしの118なので覚えておきましょう。
あと、ライフジャケット着用時の生存確率の高さが目を引きます。
お子様やお年寄りが海に入る時は、ライフジャケットかそれに変わる浮力のあるものを身に付けた方が良いでしょう。

今年は猛暑と言いますから、海に行く機会も多くなるかもしれません。
僕も昔、沖で溺れている人を救助したことがありますが、事故は被害に合う人も周りの人も面白くないレジャーにしてしまいます。
僕もカレントを確認して海に入りますし、波が大きすぎる時は無理せず入りません。
せっかく楽しみに行くんですから、少し行動を考えて最後まで楽しく過ごしてくださいね。

(2007.7.20[Fri])
葛西駅前の飲食店ビル
今回の台風4号。
東京では大きな被害も無かったようで、僕の自宅も無事でした。(^^;
海水温の上昇が顕著な今年は(毎週肌で感じています。)今後も大きな台風が来るような気がしますから要注意ですね。

さて、今日は葛西駅前の飲食店ビルをご紹介します。
1階と地下に『こだわりやま』(居酒屋)
2階・3階に『坐・和民』(居酒屋)
4階は『Stone SPA Labo』(岩盤浴)
6階は現在改装中で、居酒屋がリニューアルオープンの予定。
7階は『龍高飯店』(中華料理)
評判店ばかり集まったビルです。

今このビルの5階部分が募集中!
もちろん飲食店OKなので、駅前に出店を希望されている方は是非お問合せください。

名  称:葛西駅前ビル
所 在 地:江戸川区中葛西3-35-16
建  物:SRC造7階建
専有面積:114.8㎡(42.8坪)
賃  料:540,414円(税込)
共 益 費: 52,500円(税込)
保 証 金:賃料の10ヶ月分
契約期間:3年間(更新可)
引渡条件:スケルトン渡し

当然、居酒屋は相乗効果が見込めるので良いと思いますし、居酒屋帰りのお客様狙いでバーなんて逆転の発想も…
ダーツなんてあったら良いかもしれませんね。
他にも色んな業態が考えられると思いますが「これだ!」という方、いらっしゃいましたら担当:安藤までご連絡ください。

(2007.7.15[Sun])
台風
世の中は今日から3連休。
残念ながら大型台風のせいでレジャーという状況ではありませんが・・・
九州や四国の一部は大雨による大被害に追い討ちをかけるように今ちょうど台風が直撃しているようです。
鹿児島の人に聞くと「約20日間ほぼ雨が降りっぱなし。」とのことで、かなり心配です。

この心配も明日は我が身。
関東に上陸の可能性が高いようです。
九州と違って少しは勢力が衰えているはずですが、まとまった雨になるのは必至。
テレビで観るような床上浸水なんてあったら本当に困ります。
考えられる事は、車が廃車になり、汚水が自宅の1階をダメにするでしょう。
靴や服等は移動できても、ピアノや家具はあきらめるしかなさそう・・・
ベタ基礎なので軒下の水が無くなるまでかなりの時間が必要になり、臭気と湿気の凄い家になりそうです。
住宅総合保険には入っていますが、車両保険や家財保険はかけてないので大打撃。
自然には勝てないので今夜は祈るしかありません。

自宅も心配ですが、当社の管理物件も非常に心配です。
決まって漏水や警報機の誤報等の問題を起こしてくれます。
明日・明後日はどうなることやら・・・
仕事が増えそうな悪い予感がします。( ̄へ ̄|||) ウーム

葛西周辺では清砂通りとイトーヨーカドーの通りの交差点(サンクス東葛西9丁目店周辺)が冠水しやすいようで、2年前の大雨の時は地下駐車場の車が軒並み水没したそうです。
地下駐車場に駐車されている方は、今夜中に移動させましょう。

国土交通省 関東地方整備局 江戸川河川事務所のホームページを見ると、利根川水系江戸川浸水想定区域図というものが見れます。
見ると江戸川区が空白になっていたので「お!江戸川は昔から浸水の被害が大きかったから改善されたんだ。」と安心しました。
しかし、荒川水系荒川浸水想定図では危険な状況に・・・
担当が違うのでしょうか?
じっくり自宅があるところを見るとドキドキしてしまいます。
0m地帯な訳ですから、安全なわけがありませんよね。(^^;

サーフィン大好きな僕は台風が来るとワクワクしますが、さすがに直撃は迷惑以外の何ものでもありません。
やはり台風は日本近海をかすめていくのが最高なんですよね。
波だけ残して風はいらないって感じ。
今回の台風『MAN-YI』(マンニィちゃん)名前は可愛いけど凶暴で迷惑なヤツです。
ε-( ̄ヘ ̄)┌ ダミダコリャ…
(2007.7.14[Sat])
礼金0敷金0物件
好評につきレギュラー商品(?)となった『00物件』
契約金が安いのは間違いありませんが、家賃だけで入居できる外国のアパートメントとは少し違うので説明させていただきます。

まず、皆様ご存知の礼金。
礼金は賃貸人がいただく報酬ですから「いりませんよ。」と大家さんが言ってくれれば必要なくなります。
このご時勢ですから築年数が新しくない限りOKしてくれる大家さんが多くなってきました。
問題は敷金。
賃借人の中には賃料を滞納する人がいて、担保を預かっていないと貸し倒れるリスクがあります。
退去の際の修繕費にあてるものという考え方が一般的かもしれませんが、借主の故意や過失で壊したり汚したりしない限りは基本的に返還するものなので、賃料の担保という意味の方が強い預かり金です。
そのリスクを排除するのが最近多くなってきた『賃料保証システム』
保証会社が賃借人の保証人になり、万一滞納した場合に賃借人に代わり賃料を支払ってくれるシステムです。
当然有料(契約時に賃料等の50%)ですが、賃借人にとっては有料で保証人になってもらえると言い換えることもでき、賃貸人からしても賃料滞納を心配する必要がないので審査も通り易くなります。
このシステムさえ使えば、敷金は多くの意味を失うので預からなくてもOK!
理解してくれる大家さんの物件に限られますが、これで礼金も敷金も0ヶ月が可能になります。

他に必要なのは仲介手数料。
これは不動産会社の報酬です。
我々の飯の種(言い方が悪いですね。)ですから頂かないわけにはいきません。
m(_ _)mご理解ください。

弊社の場合、他に退去時清掃代も賃借人負担でいただいております。
ワンルームや1Kで26,250円。1LDK・2K・2DKだと36,750円です。

他に口座振替手数料もいただきます。
お客様の口座から賃料を毎月引落しさせていただくのですが、費用は2年間分で3,780円。
月に換算すると約150円ですから、サービスと考えていただければ。
賃料支払いは振込みですから、利用されない方は毎月振込みに行くか、自動送金の手続きをとられるかしなければならず、当然銀行に手数料も取られますから振替の方が有利と思います。

さて、結局契約金はいくら位かかるのでしょう。
賃料55,000円の部屋を契約する場合・・・

当月分賃料  55,000円
礼   金       0円
敷   金       0円
仲介手数料  57,750円
保 証 料  27,500円
清 掃 代  26,250円
振替手数料   3,780円
火災保険料  20,000円
----------------------------
合   計 190,280円

従来の契約金より数万円安くなります。
例のような5万円台の部屋を多数ご用意しておりますので是非ご検討ください!
お金は大切に!
(2007.7.11[Wed])
Kidzania

昨日は定休日。以前から予約していたキッザニアに行ってきました。
ご存知の方も多いと思いますが、キッザニアとは様々な仕事をして給料をもらい貯金したり買物をしたりする本格的なママゴトであり経済シミュレーションでもありの子供の国。
遊びながら世の中の仕組みが少し理解できるようになっているテーマパークです。

入国ゲートは空港の搭乗ゲートのようになっており、外国(キッザニア国)に来たと言う雰囲気を演出しています。
マップとトラベラーズチェックをもらいゲートをくぐると、全てが子供サイズの可愛い街がありました。
始まりの時間になると国中に楽しげな音楽が流れ、街の人は踊って歓迎してくれます。
子供達はこの国のお金(通貨はキッゾ)を稼ぐためにさっそく仕事に。
うちの子は空いていたLIONの歯科医院と東京電力にそれぞれ就職。
勉強をしながら働く様子を見ていると、本当に素晴らしいコンセプトのテーマパークだと感心しました。
歯医者では患者さんの虫歯治療を、東京電力では事故現場の復旧作業をし、最後に認定カードと給料をもらって終了。
将来、本当に歯医者さんになれたり、東電に就職できれば良いなぁ~とか考えちゃいました。
(;^ω^A
初仕事は多少緊張気味でしたがシステムと楽しさは理解できたようで、すぐに次の職場探しに。
ちなみにリクルートの職業案内所もあります。
子供が職に迷って行ったら・・・
しっかりしていると判断します?将来を心配します?
どちらが正しいのでしょう?(^^;

その後、ニチレイの食品開発センターで冷凍食品を作ったり、ANAのキャビンアテンダントになったり、消防士になって消火活動したり、実に楽しそうに仕事し最終的に三井住友銀行に口座を開設して貯金。
ちゃんとキャッシュカードがあり、街の数ヶ所にあるATMから引き出すこともできます。

バリバリ仕事をこなしてお金持ちになれば三越でお買物も!
試験を受けて運転免許を取得すれば三菱自動車のレンタカー(子供サイズのオープンカー)が借りれ、運転した後はガソリンスタンドで満タン返し。
オートバックスで自動車整備もできて万全。
Docomoで携帯電話を借りたり、お金を使うこともしっかり学べます。

たまたま他の不動産会社の友人家族に会い、子供同士で仲良くピザーラでピザ職人になっていました。
大人同士はコーヒーを飲みながら談笑。
楽な家族サービスです。

子供は一日で5つ程の職業を体験しましたが、まだまだ未体験の職業がたくさんあります。
裁判官や弁護士・検事、警察やガードマン、医者に救急救命士・看護士、俳優やモデルetc
帰路の車中、子供達は「また連れて行って!」とハイテンションを維持したままでした。

ここは楽しく遊ぶだけのテーマパークと違い、仕事の楽しさや経済の初歩を学べる所。
将来のニート予防に一役?
親も子供が一生懸命働く姿を数十年前倒しで見られて楽しいですし、見ているだけで楽チンなので家族サービスが苦手なお父さんにもオススメできます。
本当に今の子供達は羨ましい・・・

うちの子供達は、稼いだお金は一切使わずに一部預金して大切に財布に保管していました。
我が家の日々日常、妻のセコセコ財政がしっかり教育されているようです。
僕も幼い頃にキッザニアがあれば、少しは貯金できていたかも・・・
(-"-;A
(2007.7.6[Fri])
金利動向(7月)
先日7月の住宅ローン金利表が届きました。
先月も短期金利を中心に上昇しましたが、今月も引続き上昇。
住宅取得受難の時期は加速しています。

変動金利  2.625%(先月比+-0)
2年固定  3.150%(+0.15%)
3年固定  3.400%(+0.15%)
5年固定  3.750%(+0.20%)
7年固定  3.950%(+0.20%)
10年固定 4.150%(+0.25%)
15年固定 4.600%(+0.20%)
20年固定 4.800%(+0.20%)

これは某都市銀行の金利ですが、この銀行のフラット35も0.14%上がり3.21%になっています。
金利優遇サービスは全期間-1.0%等まだありますが、以前より確実に金利負担は増え続けています。
以前この日誌に書いたことが現実的になってきているのが少し怖い…

先月からホップステップ的に上昇した短期固定金利には根拠があり、8~10月頃に無担保コール翌日物の利上げがあるとの予測が強くなってきたから。
日銀の6月短観を見ても、大企業の業況判断指数(DI)は横ばいですが堅調。
大企業は収益が良好な上に円安も追い風となっているようです。
逆に中小企業は悪化し、益々格差が広がる形になっています。
総合的に見て、景況感は悪くなく底固いといった判断をすると思われ利上げは目前かと…
大企業の収益より消費者物価指数をもっと重要視してもらいたいものです。

経済の指針が一般人の家計とかけ離れている以上、経済格差は広がるばかりです。
今の子供に「勉強して良い大学を出て大企業に就職して上層部に気に入られ取締役にならないと、経済的豊かさを感じることは出来ないよ。」と教えなければなりません。
体を使って汗をかいて仕事している人はトップにならない限り頭だけ使っている人より豊かになれないから、運動するヒマがあったら勉強しろ!と…
寂しい現実です。

以前、無担保コール翌日物金利は0.5%に上がりましたが、住宅ローンの変動金利は+0.25%のまま据え置きになっています。
予想通り利上げがあれば、さすがにこの変動金利も影響を受けるでしょう。
住民税が上がり給料の手取金額は下がりましたし、金利負担も多くなると我が家の借金財政は大打撃。
格差社会の負け組ってツライっすねぇ~ (/_<) ナケルネェ
(2007.7.3[Tue])
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