担当日誌

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今日のお仕事
今日は管理物件(アパート・マンション)の共用電球を交換に回りました。
普段はネクタイをしめて仕事していますが、作業服で脚立に乗って20件位の建物の切れている電球を交換しまくりました。
たまに肉体労働をすると気持ちが良いですよね。軽作業ですが(;^ω^A

お客様にお部屋のご紹介をする時は、お客様への対応に主眼を置いているので気付かないことが多いんですが、建物の劣化等はこういう機会にチェックします。
間違いなく分かるのが共用灯の故障ですが、以前タイルの割れを発見したことがあります。
ただ単一のタイルにヒビが入ってるだけでなく、鉄骨の入っている箇所に連続性をもって入ってたので鉄骨が錆びていることが分かり、大掛かりな修繕になってしまったことがあります。
お金はかかりますが、タイルが人に落ちる前で良かったです。
すごく極端に考えると、只の軽作業ではなく人命に関わる重要な仕事ですよね。d(>_・ )超ポジティブ

良い仕事をして~明日は休みです。(* ̄∇ ̄)/゚・:*【祝】*:・゚\( ̄∇ ̄*)
バカのひとつ覚えで海に行ってきます。
さて、明日は何が食べたくなるのか…当ててみてください。発表は金曜日のこのページで!
それでは(⌒∇⌒)ノ"" ゴキゲンヨウ  

(2005.11.30[Wed])
マンション神話崩壊
構造計算偽造事件が波紋を広げています。我々も業界人として他人事ではありません。
建築・不動産業界は、この大規模な詐欺事件で疑惑の目で見られ、さらにヒューザー社長の対応で坂道を転がるように信頼を失っているように感じます。

ヒューザーホームページの小嶋社長のコメントはご覧になりましたか?
最初に「姉歯氏とは面識が無く、今回の事件は寝耳に水です。」といった内容で、「コストダウンは市場が求める正当性あるものだ…」「確認検査機関には呆れてしまう…」「当社は被害者で…」とつらつらと責任はありません的な内容を書いた後、「原因がなんにせよ売主として全ての結果責任を負っており、誠心誠意対応いたします。」とまともなことを書いていますが、ここにも「公的資金も含め…」といった我々を刺激するような一言。
この方は本当に今まで経営者だったのでしょうか?

いずれにしても、欠陥マンションやこの会社に融資する銀行はありませんし、社長懇願の公的資金も兵庫や新潟の地震被災者のことを考えるとありえない話です。今後、間違いなくヒューザーは破綻するでしょう。
ヒューザーは106%で買い取ると言ってますが、住宅ローンの支払いを肩代わりするという内容ですから、破綻したら買取りにならずに終わりですし、その方は住宅ローンを抱えたままなので住宅は買えません。買い取るとか誠意をもって保証するって言ったって現金が無いんですから無理ですよね。
説明会を開いて「当社と皆様は被害者で…」とまだ言ってました。聞いたほうも「結局どうなるのか…」と頭を抱えてましたが、結果はみんな分かっているはずです。どう転んでもマンション購入者が人生の再出発を強いられる位の大損することは確定です。

被害者には同情はしますが、マンションの場合は1棟でも会社が傾く規模ですから、10年保証とか言っても最悪の場合は意味がない事ぐらいは覚悟して買ってるんでしょう。
また最悪の場合、土地なんて墓地程度の広さしか持ってないことも認識の上でしょう。
でも、中には「みんな買ってるから大丈夫。」程度の認識でタワーマンションとかに憧れて、景色と内装に騙されてる人もいるんじゃないでしょうか。
震災で死んでしまえば戸建てでも同じですが、普通構造計算上は同程度の耐震性ですから安全とは言えませんし、最悪の場合は再出発も難しいし、資産性も低いマンションを買うメリットって少ないんじゃないですか?
以前から書いていますが、新築マンションを買うくらいなら賃貸マンションの方が賢い選択だと思います。
それでも一般の人は、ただ売るだけの販売会社の営業に「家賃払ってるくらいなら…」と嘘で騙されちゃうんですよね。「家賃払ってるくらいなら…」が通用するのは、死ぬまでそのマンションに住み続けた場合のみですよ!

実際、世の中にはこういう話がいっぱいです。騙されて物を買っても、泥棒に盗まれても、相手に誠意とお金の両方が無い限り返ってきませんし、無計画に借金しても「払えません!」と破産しちゃえば貸したほうが損します。
せめて自分の会社だけは、保証も出来ないものを販売しているデベロッパーみたいにならないように、今後も資産と商品のバランスを考えて身の丈にあった企画を続けます。
無駄遣いや過剰な利益は悪ですが、コストカットが世論とは考えず、今までどおりコストがかかっても良い物をご提供していきます。
安くてそれなりの商売は、どんな業界でも短命ですからね。

川崎のマンションには退去命令が出されたようですが、その前にヒューザー社長の個人資産を差し押さえたほうが良いんじゃないですか?
株や資産を処分して2億円の自家用飛行機で逃げちゃうかもしれませんよ!元々消火器を売って荒稼ぎした人だけに、人を多少騙しても平気なんでしょうから…
あと、社長の演歌カセット。オークションで7万円で売れたらしいですから、この際CD化して売上金を賠償に当てるとかどうでしょう?
五木ひろしのディナーショーより高額だし儲かると思うんですが…

(2005.11.29[Tue])
ジンクス
昨日は南葛西THのオープンハウスでした。
値下げした影響か分かりませんが、思ったよりお客様がご来場くださいまして、帰社が遅くなったので担当日誌は休んじゃいました。サボタージュとも言いますね(^。^;)

今日はお昼から中古住宅の決済(残金支払い&所有権移転)で、仲介として行ってきました。
売主様は、ちょうど6年前~僕が4棟の分譲住宅を建築し販売していた時、オープンハウスにご来場いただき購入して下さった方で、今回ご実家(使用されなくなったので)を売却しました。
6年前は会社員でしたが、現在2つの会社を経営されている聡明で素晴らしい人格者です。
住宅を企画・販売していて嬉しいのは当然買っていただいた時ですが、その後購入していただいた方から仕事をご依頼頂いたり、ご相談を頂くのは更に嬉しいです。
住宅は耐用年数が長いので付き合いも一生になります。このお客様も何かある時は必ずご連絡くださいますし、僕にとってとても大切なお客様で、同時にこの方の不動産コンサルタントになれるよう責任も感じています。
今まで当社の分譲住宅をご購入いただいた方には年賀状と暑中見舞いは欠かさず、忘れられないようにしています。売りっぱなしは最低の営業と思ってますから、不動産に関する顧問コンサルタントとして一生付き合っていきますよ!

僕のジンクスなんですが、今までご購入いただいたお客様は皆様例外なく出世され幸せなご家庭を築いておられます。
僕の力ではありませんが・・・(⌒-⌒;)
1件だけご売却された方がいますが、環境の良い郊外の豪邸にランクアップされた方です。
その方とは朝方まで飲んだこともありました。ヽ(^。^)ノ楽しかったですね!
一国一城の主になると今まで以上に頑張るのか分かりませんが、皆様この神話が崩れないように頑張ってくださいね!
もうすぐ年賀状書きます。φ(゚▽゚)

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僕のイメージ(欧米風)

(2005.11.28[Mon])
人間ウォッチング
今日もオープンハウスでした。
現場にいると、通りがかりの人達の中で一言コメントしながら通り過ぎる方が結構います。
傾向的には、10代の若い人と4~50代の女性が多いようです。
南葛西THの現場にいて聞いた10代の若い子達の一言コメントは・・・
「スゲーカッコ良い!」
「こういう家に住みて~!」
とほぼ全員好印象で、彼らに収入があればなぁ~と馬鹿げたことを妄想したりします。
これと対象的なのは4~50代位の女性で、落ち込むようなことも言われます。
最高に印象的だったのが、40代位で割烹着にサンダル、アフロ調の髪型の女性の一言・・・
「何これ!?家?」( ̄Д ̄;)
住宅に見えなかったのでしょうか、それともこんなの家じゃないよ!という意味なのでしょうか?
一言コメントだけに真偽のほどは確かめられませんが、興味深い一言です。

人の感受性や表現力は、歳とともに退化(あるいは自粛?)していくようで、一言コメントに関しては若い方に軍配が上がります。端的に的を得た一言をストレートに投げかけるので面白いです。
通りすがりですから一瞬のインスピレーションです。若い方が瞬時に印象をズバッと表現できるのに対し、高齢になると様々な経験から慎重になるのか、見ながら通り過ぎて~また戻ってきてターンして「変わった家ねぇ」といった具合になります。

中には家を見に来たわけでもないのに話かけてくれて世間話してくださる方もいます。
比較的60~70代の男性が多いようです。
人生経験豊かで、地元に長く暮し詳細な情報を知っているので、話を聞いていると結構引き込まれます。
「あそこの□□さんちは、○○○○万円だったんだよ。高い時に買ったよねぇ」とか・・・
たまに、聞いちゃっても良いのかな?とドキドキするような個人情報も話のネタで、こっちが罪悪感を感じる時もある位に面白い話をしてくれたりします。「ここだけの話だけどさ・・・」といった具合に(^o^;)

数ヶ月前のオープンハウスで今でも後悔してることがあります。それは・・・
中学生位の女の子2人組が、カッコ良い家だなぁ~みたいな表情をしてこちらを見ていました。
しばらくして僕に近づいて「すいません。見せてもらっても良いですか?」と言ってきたのです。
僕は今までそんな子供に見たい!と言われたことが無かったので(・_・;?エッ?となり、とっさに「おうちの人と一緒に来てね」と答えてしまいました。
その女の子は、そりゃそうだよなぁ~みたいな顔で帰って行ったのですが・・・
次の瞬間、猛烈に後悔しました。
当然その子はお客様に成り得ない人ですが、何かしらこの住宅に興味をもって、勇気を出して僕にお願いしてきたはずだ!と思ったのです。
もしかしたら~この家を見て将来の夢になったり、建築の道に進みたくなったりしたかもしれません。
もしこの日誌を読んでくれたら~是非見に来てください。質問があれば何でも言ってください。

僕も30半ばにして感受性が鈍くなっているようです。 m(_ _)m ハンセイシマス

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「お前~現場で暇なのか!」という突っ込みはお受けしておりません。( ̄ε ̄;|||
(2005.11.26[Sat])
趣味
勤労感謝の日と定休日で2連休させていただきました。
祝日は何処も混んでるのでおとなしくしてましたが、木曜は千葉にサーフィンに行ってきました。
友人と4人で朝5時出発!普段の日は目覚し時計の音も聞こえませんが、海に行く日は1時間前には勝手に目が覚めます。( ̄ー ̄?)フシギデス
海に着くと無人のポイントに小さめですが綺麗な波が割れてました。
朝は砂浜が冷たくて「足がでかくなったみたい。」とか「感覚が無くなった。」とかはしゃぎながら走って行き、いつも通り何時間も波乗りしてると、段々「なに食べる?」という話題になってきて、誰かしら「トンカツ食べたい!」とか「焼肉が良い!」とか、頭の中が食欲に支配されたようになってきます。
この日は何故か【うなぎ】で決着がつきました。近くに【橋本食堂】というそこそこ有名な食堂があり、おなかを空かせた狼達は直行です。
この食堂~冬はコタツがあって田舎に里帰りしてるような雰囲気で、美味しい鰻が食べられます。
コタツに入ってバカな話で大笑いしながら生ビールを飲み、うな玉丼を食べて・・・もうストレスなんて何のことかも分かりません。
和んだ後、まだ波が良かったのでもう1回入って帰りました。
日頃はネクタイをしめて眉間にシワをよせることもありますが、この瞬間の為に頑張っているんだ!というスペシャルな1日でした。

アッ!仕事のこともちょっと・・・
本日より【南葛西TH分譲住宅】を値下げしました。
竣工して3ヶ月経ち、申し込みも何回か入ったんですが、住宅ローン等の問題でキャンセルになり現在に至る・・・って感じです。
従来の分譲住宅に無いクオリティーで、建築費も工期も通常の倍近くかかったスペシャルな住宅で、話題の【姉歯物件】の間逆の考え方で作っています。(o^-')b
元々勉強の意味で計画された物件なので利益は少ないんですが、本当にボランティアになりそうですから、間違いなく安いと言えます。
今までの建売に満足できなかった方、明日・明後日と内覧会を行っていますので是非ご覧下さい。
(2005.11.25[Fri])
違反建築
「姉歯建築設計事務所」の一連の報道を今朝も伝えていました。
至上最多の供給戸数である今、この衝撃はかなりのものと思います。
僕は温泉に行ってて、旅行中 ①時計を外す。②新聞は読まない。という小さなポリシーがあるので、このニュースは最初恥ずかしながらお客様から聞きました。
聞いた時「やっぱり!」と構造計算改竄についてはあまり驚きませんでした。しかしこれが露呈したことには少々驚きました。

SRC造やRC造の構造計算書は分厚くて、全て確認するには膨大な時間と精神力が必要ですし、仕事でなければ見る気にすらならない代物です。
本来~建築物は第三機関に確認してもらってますから、その検査機関から合格証をもらって施工中と施工後に検査を受ければ違反建築物が出来る可能性はないはずです。
ですが、SRCやRCについては誤魔化しが出来ます。構造計算改竄は普通じゃありませんが、図面と実際の材料が違うマンションなんてその辺にウジャウジャあるでしょう。鉄筋やコンクリートの強度なんて、多少違っても目視できない部分が多いので、誤魔化しても絶対ばれません。
木造の場合、今は誤魔化すのが難しいです。一昔前は違反建築が話題になりましたが、そういう建物はきちんとした検査をうけてませんから分かりやすいでしょう。
上棟してから柱・梁・金物・壁材などの構造が丸見えなので、僕でも「ここはヤバいな。」とか一目瞭然ですし、確認申請と違うものを使うと検査ですぐ分かります。
販売目的で売主までグルになって建ててる場合は分かりにくいですが、少し知識のある人が見れば比較的分かりやすいのが木造です。

それに単純に考えて、極端に重いRCのビルが地震に強いわけがありませんから、僕はもともとRCの構造計算自体あまり信用してません。
かなりスゴイ杭が入ってない限りメチャメチャ重い建物が地盤に対して不利なのは当たり前。
重い車には馬力のあるエンジンが必要なのと同じで、同じエンジンなら負担が軽い方が良いのは常識だからです。

今回の問題の原因は価格競争にもあります。ある程度お金をかけないと良い物はできないのに、低価格で良い物を市場は求めるからです。
マンションの建築コストの6~8割がこの構造にかかる部分で、デベロッパーがコストカットに一番力を入れている部分でもあります。
設計事務所も建設会社も「予算**円だから!」と言われたら~鉄のプロ意識がない限り「仕方ない。なんとかやるか!」となるのが現状でしょう。ここで本当に誤魔化す人は死罪級の悪人ですが・・・
「安くていい買い物をした!」と喜んでる方~コネとかで買ったのでなければ、不動産で安くて良い物なんて一般の方は買えないんですよ。
本当に安い物は、売主の都合に合わせてくれて~ローンの心配も無く~調査も自分でやって~クレームも言わない【デベロッパー】が買います。一般の方が到底太刀打ちできない買主です。
建物だけでなく土地も含めて、一般の方に「掘り出し物ですよ!」と言ってる営業マンがいたらウソツキか未熟者なので気をつけてくださいね。掘り出し物かどうかは、買う人が一般的な悪条件によって安くなってる物件を悪条件と思わないで買う場合のみです。

今朝のテレビでは、ベランダに薄っすら入ったクラックを見て「ほら!ヒビが入ってるでしょ!」とかやってましたが、クラックを気にするよりその中が肝心なんです。
あれを観た知識の無い人が、自宅のクラックを見て焦らないことを祈ります。コンクリート表面のクラックは普通にあります。
RCのマンションはそんなに細かくポロポロ崩れませんから。いく時は一気にドカン!といきます。逃げられませんよ。(|||▽||| )

国土交通省が対象のマンションの購入者に対して援助を検討しているようです。この場合、購入者は騙されて買った被害者ですから救済も必要でしょう。
あとは設計事務所や建設会社やデベロッパーの責任問題。僕の判決は~

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死刑!

(2005.11.22[Tue])
照明
昨日の「日経マガジン」に、住宅の照明について記事が載っていました。
内容は、日本の屋内照明は画一的で暖かみに欠ける。その原因のひとつが蛍光灯で、明るく経済性に優れた蛍光灯は、それまでの白熱灯に変わりアッという間に普及していったが、欧米では次第に白熱灯に戻っていった。
日本では、家でも勤勉で且つ照明への関心が低いので減らなかった。といった感じ…

照明への関心が低い~というのには、ギクッときました。
確かに一般的な住宅は、天井に電気屋で買ってきた蛍光灯の照明器具をポン付け!ばかりです。
一般的に一家団欒の時間は夜が多いのに、日当りを気にしても照明に気をつかう人が極端に少ないです。
蛍光灯の昼光色は、人を活動的にする灯りなので職場や勉強するときには相応しい照明といえますが、くつろぎの場では似合いません。比較的安価に出来るインテリアなのに…

僕は、意外と照明にはこだわるほうだと思います。
センスは良いかは分かりませんが、高校生位から自分でスポットライトを買ってきて自分の部屋に取り付けたり、大学時代に借りたマンションは間接照明しかなかったですし、社会人になっても間接照明とブラックライトで生活していました。
今の自宅もLDKはポンつけ照明はなく、ダウンライトを12個埋め込んでるので、天井から照明や紐がぶら下がってなくスッキリしています。もちろんスポットライトも付いてますし、いつでも増やせるようになってます。
食事が終った後は、明るいのが嫌いなので調節して暗めにしたり自由自在です。

当社の分譲住宅もリビングには調光機能付きのダウンライトを付けています。
特に【南葛西TH】のリビングはダウンライトだけで大丈夫なようにたくさん付けて、壁に照明レールを取り付けスポットライトもOKにしました。
外工も植栽やアプローチに間接照明を付け夜もカッコ良く!LEDライトで光熱費節約!色々やりましたが…実際は関心を示す方が少ないです。(日経マガジンのとおりです。)
本当は全物件にそうしたいのですが、ポン付けも嫌われて無いようですし、費用もかかるので…

今建築をご依頼いただいているお客様も、こだわりのある方です。
センスの良いご夫婦だというのは最初から分かりましたので、僕なりに精一杯ご提案させていただきました。あくまでも僕なりに~ですよ (^-^;)
リビングに梁が見えている設計なんですが、僕は照明のポン付けが嫌いなので「梁自体が光ってるようにしたい!」と言って、そのご夫婦も賛同してくれました。
梁に照明を付けて、アクリルでカバーするって感じですが、他の家には無いオリジナル照明で絶対良いはずなので今から楽しみです!
僕は言うだけですが、建設会社は苦笑いしてました。いつもわがまま言ってごめん。 人(^□^*)

そろそろ普通の家やマンションのバルコニーにすごいイルミネーションが付く時期です。
年々エスカレートしてるようで・・・
ポン付け蛍光灯の下で食事してても~皆様そっち系の照明には興味あるみたいですね。
(w_-; 難しいっす…
(2005.11.21[Mon])
日当り
今日はオープンハウスでした。
最近めっきり寒くなってきたので、我慢できず車の中で待っている時間が長くなってます。(_ _;)
待ってる時にふと気付いたんですが…先週も今週もご来場いただいた方全員が「日当りは?」と聞いてました。
なるほど!南葛西THは東向きなので、午後からはB棟の室内には確かに直射日光が当たってません。
採光計算して明るさがとれてないと建築確認上「部屋」として認めてくれないので、明るさは確保されてますが、日本では個室にも直射日光を求める方が多いです。というかほとんどかもしれません。

少し前の木造家屋は、暗くて隙間風が入り湿気があって…といったイメージがあり直射日光に憧れをいだくような感覚がありました。今現在も洗濯物や布団には不可欠なものに違いはありませんが、本当に居室に直射日光が必要なのでしょうか?
昔の寺院や大きな日本家屋は縁側等によって直射日光を遮ってきました。高温多湿の気候をすごしやすくし、且つ物を劣化させない工夫があったようです。
最近の木造は外壁の中に空気層があり(壁の中が二重になってます。)当然断熱材も入ってます。材質の進化により機密性も断熱性能も格段に良いので、昔の建物と比べようがありませんが…

これはあくまで主観ですが、南向き!とか日当り最高!とかあまり自慢にならないんじゃない?と思ってます。
一般的に日当りを気にされるお客様が殆どですから、新築の企画では大切に考えてます。
ですが個人的には~晴れてるのに電気つけなきゃ!は気分が悪いですから明るさは必要ですが、明るさ=直射日光ではないと思います。ありがたみが真冬と物干しでしか感じられないのです。
家具や建具が傷むし、直射日光が差し込むと明暗差できて嫌いって人が、北側にしか窓に無い家を建てていましたが(雑誌で見ただけです。)穏やかに明るさがあり素晴らしい家でした。(土地が広かったので比較できないかも・・・)
ヨーロッパでも家具等が傷むので南向きは嫌われるようです。

僕も自宅を建てるとき、直射日光がガンガン当たる家にならないよう気をつけました。と同時に洗濯物はガンガン陽が当たるようにしました。
実際、僕の自宅は北向きですが、昔の家ではないので冬でもあまり寒くありません。事実、暖房はLDKにストーブが1台あるだけで、寝室をエアコンで暖房(寝る時1時間程度)するのは年に1ヶ月間位です。
夏はどうしても暑いですが、直射日光の当たる家よりは当然涼しいです。涼しいと言っても冷房する期間は年4ヶ月間位で、光熱費は夏の方が圧倒的に高いです。
家の中の寒さは服でしのげる程度ですが、暑さには勝てません。裸になるにも限界がありますからね。(*´∇`*)

開放された空間に面した窓があれば、南向きでなくとも充分(逆にちょうど良い)明るさが確保できますよ。
人それぞれ意見が違いますが、都内で南向きにこだわると物件が限定され価格が高めだったりするので「対価を払っても絶対!」という方や「風水は裏切れない!」という方以外は考え直してみるのも良いと思います。
温暖化ですしね!
(2005.11.19[Sat])
社員旅行
昨日草津温泉旅行より帰ってきました。
温泉に入って~おいしい料理を食べて~卓球して~
草津(温泉地はどこでも!?)らしい楽しみを堪能しました。
泊まった所は老舗で風情のある良い旅館で、温泉も良かったです d(>_< )Goo!

でも…名物の湯畑からの景色は~高層ホテルあり、老舗旅館あり、パチンコ屋あり、ゲーセンありetc
草津も建物に一貫性がなくバラバラな街でした。
新しくモダンなホテル?も建築中で…いったいどんな街にしたいのか理解に苦しみます。
温泉街にモダンデザイン?老舗旅館の隣にデザイナーズホテル?
日本の街はどこに向かっているのでしょうか?

田舎は田舎の良さを武器にするべきで、都会化しても意味は無いと思います。
アジア圏の人は、そういう感性が乏しいと言われます。
日本も美しい伝統文化があって、それを大切に!という人も少なくありませんが、都会の景色に合うかまで考えずに好みだけで言ってる人も少なくありません。
普通の住宅地は、ある程度自由でも仕方ないかもしれませんが、行政でもっと細かく指定しなければならない地域もあると思いました。
(2005.11.18[Fri])
高級住宅街
先日ニュースで、芦屋(神戸の高級住宅街)のマンション紛争が特集されていました。
建築家の自宅の隣地に5階建てのマンションが建つことになり、バルコニーが自宅側を向いているので覗かれるようで、デベロッパーに設計変更をお願いしたんですが、やはり無理で~裁判でも敗訴したという内容でした。
実際テレビで観ると、ボリュームのあるマンションが境界線から外壁まで1mしか離れてないので直近に迫っているように見えました。
その方はプロなので(しかも裕福)対抗処置として、境界線から自宅側に1mの所にマンションのバルコニーが隠れる壁を作ってしまいました。目には目を!ですね。
鉄骨の柱に緑色のネットを張ったその壁は、製作に600万円程かかったそうです。
マンションの外壁と同じボリュームの壁ですから、当然法的に問題ありません。

昨今の規制緩和によりボリュームのあるマンションの建築が容易になってきています。
需要もありますし、土地を取得した以上は法の範囲内なら建築の自由があっていいはずです。が本当に良いのでしょうか?
建築基準法も考え方によっては平等に感じるかもしれませんが、規制が曖昧なので日本の街並みはお世辞にも綺麗といえません。
僕も、かなり前ですが芦屋に行ったことがあります。通った程度ですが綺麗な街で、いかにも!といった格式が感じられたような記憶があります。
都内はもちろん、地方都市にはそういった【ブランド住宅街】が存在し、羨望の地域になっています。
住民はそこに住む価値を自尊心とともに認識しているので、街並みを乱すような建築はしませんし、価値観が近いのでコミュニティーがしっかりしています。
庶民からすると嫉妬心もあるかもしれませんが、僕には【ブランド住宅街】は必要だと思います。縁はありませんが(-_-;)
モラルで保たれた街並みの住宅街の真ん中にドカンとマンションを建てるデベロッパーは、いくら商売とはいえ日本の住宅産業を構築する人としての自覚が無いのではないでしょうか?
似たような事例で、京都に高層ビル建築を計画した会社がありました。その後竣工したのか良く分かりませんが、やっぱり普通の感性じゃないと思いませんか?

誠に勝手ながら、明日から1泊で草津に社員旅行に行ってきます。
温泉街に高層ビルやショッピングモールや大型マンションが出来たら・・・幻滅ですよね。
(2005.11.15[Tue])
吉祥草
南葛西TH分譲住宅に【吉祥草】というユリ科の多年草を
植えたんですが、咲いたんです!花が!
「花が咲くのは当たり前じゃん」と思うかもしれませんが、
これが名前の通りありがたい花で、この花が咲くと吉事があるという言い伝えがあるんです。
(皆様も画像を拝んでください。)
「たまにしか咲かないよ。」と聞いてたので、見つけた瞬間「やった!」と声に出ちゃいました。
でも、よくよく考えてみると・・・
自分の家じゃないんですよねぇ( ̄Д ̄;)ハッ
自宅売って買い換えようかなぁ~家自体が数倍良くなるから吉事間違いなし!

僕の自宅にはヒメシャラという木とタマリュウという草を植えています。
今はちょうど紅葉してて綺麗ですが、もうすぐ落ち葉の掃除が面倒になります。
冬は丸裸になって~春は黄緑色の新芽が綺麗で~夏に白い花が咲きますが、散る時はまた掃除が面倒で・・・
何かと面倒が伴いますが、我が家のシンボルツリーは季節を伝える家族の一員です。
掃除以外の手間が全くかからないので、ある意味ペットより人間より立派ですね(o^∇^o)
(2005.11.13[Sun])
戸建てとマンション3
先日、戸建てとマンションはどっちが良いのか?という話をしましたが、他の専門家がどのように考えてるかググッてみました。
やはり皆さん長所と短所を挙げた上で「それぞれのライフスタイルにあった選択を!」って感じで、予想通り。
僕もそう思いますが・・・でも、それだけ?


1.マンションは生活が楽○ 戸建ては階段で面倒×
  これは確かにその通り。
  高齢になったとき戸建てはつらい!?
2.マンションは近所付き合いが楽○ マンションは管理が楽○
  これは間違いです。マンションは所有者全員が管理組合員になるわけですから複数の意見を
  まとめる作業が大変で、時にはその役員にされるときもあるでしょう。
  修繕などの建物管理も、マンションは一般的に管理会社の提案に沿って計画的に行われますので
  楽な人は楽ですが、役員は面倒ですし、無駄が生じても1人の意見ではどうしようもありません。
  音の問題も近隣関係に直結しますが、お隣と壁一枚のマンションが圧倒的に不利でしょう。
  戸建ては気になったら分譲業者や建設会社に相談し、あくまで所有者の意思のみで行うので納得
  がいかないことがありませんし、共用部分が多く高層になるマンションの方が修繕費は割高です。
3.マンションはセキュリティーが高い○
  確かにその通りで、実際の犯罪件数は戸建ての半数です。最近はシリンダーの性能向上により
  ピッキングは激減しましたが、戸建ては1Fの窓にシャッターや面格子が必要でしょう。
4.マンションは安い○ 戸建ては高い×
  これは一概に言えません。管理費・駐車場を考えると支払額は逆の場合も多いです。
  マンションも戸建ても建物は将来必ず老朽化するので、リセールバリューも考えないと高い安いの
  判断は出来ないでしょう。
  知人がマンションから戸建てに買替えをしましたが、売却損は1,800万でした。
  それに管理費をプラスし住んだ年数で割ると・・・月20万円の家賃を払っていたことと同じでした。
  また、広さで計算すると戸建てより高いマンションもあります。

他にも立地条件・眺望など個別に比較するとキリがありませんが、お子様がいる普通の家庭のケースで、独断で決めさせていただきますと・・・
1.多少無理をしても(ローンが払えるなら)早めに戸建てを買いましょう。
  やはりお子様が成長する過程で子供部屋が無いのも可愛そうな気がするので、家族構成に合った
  部屋数が必要です。
  お子様が2人なら4LDKは欲しいですよね!?
  通勤1時間以内なら文句は言えませんが、老後のリセールバリューを考えて23区内にしましょう。
  ここでマンションを買ってしまったら、普通以上にお金の余裕がないと一生戸建ては買えないかも
  しれません。(一生マンションが良ければ問題ありません。)
2.ご主人の定年までに繰り上げ返済などでローンを完済し、駅近マンションに買い替えしましょう。
  個人差はありますが、高齢になると戸建ては階段がつらくなるかもしれません。
  理想は平屋の庭付き!はお金持ちになってた場合の夢にして、完済した戸建て(最低でも土地の
  価格は確実に手元に残ります。)を売却し、駅近マンションに住んで快適に老後を楽しみましょう。

まとまったお金が入ったり、相続する予定があったり、人それぞれケースが違うので正解はありませんが、無駄(損)が少ない方法のひとつだと思います。
漠然と「戸建てが好き!」とか「みんなマンション買ってるから!」では思わぬところで失敗する可能性があるので、老後のビジョンをもって判断してください。

老後は田舎でノンビリ~も良いですが、僕は芝居を見たり、浅草で美味しいものを食べたり、巣鴨で遊んだり、ハトバスツアーに行ったりする方が楽しそうですし、病院が近いほうが便利でしょう。
田舎に行くと盆と正月しか孫に会えないでしょうが、駅近なら学校帰りに寄ってくれるかもしれません。
あくまで個人的な意見ですが、老後は駅近で楽しくアクティブに!を目指して頑張ります。d(>_・ )
(2005.11.12[Sat])
OPEN HOUSE
無事に生還してきました。(8日の日記参照)
というか、日本のトッププロ達と一緒に波乗りして、スゴイ刺激を受けてきました。
どんな世界でも同じでしょうが、一流と言われる人にはオーラがありますね。そしてその影には努力があります。
僕にとって波乗りは趣味ですが(下手の言い訳!?)本業でオーラのある人になりたいと思いました。

さて、今週末・来週末は南葛西の2現場同時オープンハウスです。
合同チラシを配布しますので、明日の朝刊チェケラッチョ!( ̄Д ̄;)オーラネーヨ
基本的に南葛西TH(4棟現場)に待機していますので、南葛西6-3を見たい方は会社にご連絡ください。
すぐ近くなのでダッシュで行きます └|∵|┐=3 =3 =3
南葛西6-3も足場が取れてほぼ完成してますので、シンプルでクリーンなデザインの住宅をお探しの方は見て損は無いので是非ご来場ください。

オープンハウスでは、お客様にアンケートにご協力いただいています。
嫌なら名前だけで(苗字だけでも)住所や電話番号は書かなくても結構ですし、簡単なので書いてくださいね。(^人^)オネガイシマス
(2005.11.11[Fri])
個人的な日記
明日は所用で個人的にお休みをいただき、明後日は定休日です。
2連休させていただきます。(_ _(--;(_ _(--; ペコペコ

ずっと固い話ばかりだったので、今日は全く仕事に関係ないことを書きます。(- -;)イイノカナ?

10年以上飽きもせずにバカのなんとかでサーフィンをしてます。
始めたきっかけは…よく分かりませんヽ(^。^)ノ
よく「モテそうだから」とかいう人がいますが、今までそんな思いをしたことは一度もありません。というかかなり体育会系ノリで、野郎ばかりで真冬でも千葉に通ってます。まさに『気合と根性』って感じ…とはいっても上手くならないんですが( ̄□||||

今ちょうど波があるみたいで、普段お世話になっているサーフショップの方と一緒に波乗りしてきます。
友達が「デカかったよ~」と言ってビビらすので軽く不安ですが、『気合と根性』してきます。

金曜日に更新されてなかったら…冥福を祈ってください。
 (;人;)

普段お世話になってます→ http://www.killer-surf.com/

(2005.11.8[Tue])
葛西不動産連絡会

数年前から葛西地区の地元不動産業者が集まって【葛西不動産連絡会】という団体を作っています。
主な活動内容は、みんなで仲良く飲むことです。というのは冗談で、真面目に定期的に会議を開いています。(もちろんノンアルコールで!)

地元有力不動産会社(賃貸管理戸数がたくさんあって、創業以来事故なく長く営業している会社)が集まって物件を共有すれば大規模になりますし、お客様にとっても安心で葛西地区の部屋探しが楽(いろんな店を回らなくていいし)じゃ~ん!といった意図です。アパマンショップ等のフランチャイズみたいな感じですね。
ちなみに管理戸数合計は、日本で30番位の規模になります。しかも江戸川区がほとんどなので、
これほど密度が濃い情報は無いと思います。逆に言うと他の地区は・・・Σ( ̄ε ̄;

葛西という地域は、住宅地として非常に良好な地域だと思います。
東西線は便利ですし、湾岸線も近く道路が広いので交通の便は都内でも指折り!
街並みは比較的きれいで、物価も安めで福祉も充実!とくれば~住むでしょ!? d(⌒ー⌒) グッ!!

で・今そのサイトで新名称を募集してます。
選ばれた方には【現金5万円】を進呈! 大盤振舞!!!
今のところ不動産会社の従業員からの投稿が多いです。 (;´Д`)ミンナコマッテンダヨネ~
聡明な貴殿のアイデアでギャフン!といわしてやって下さい。

ε=ε=ε=ε=ε=┏( >_<)┛イソゲ-  http://www.e-kasai.net/
(2005.11.7[Mon])
戸建てとマンション2
戸建てとマンションについては、先にも取り上げてますが今日はマンションの価格について・・・

「マンションの方が安い」という意見に反対している私ですが、データーで見ると一目瞭然です。
首都圏の1㎡当たりの単価平均が59.1万円(今年8月時)で、23区の平均価格が5,122万、都下は3,983万円、千葉は3,110万円だそうです。

単価59.1万円は専有面積にすると戸建てと同程度ですが、土地の割合からするとかなり高いですし、支払いベースで考えても戸建て以上に支払わなければならないことになります。
毎週のように新聞に折り込まれる豪華なチラシをはじめ、販売経費が膨大にかかり、売主・販売会社・施工業者と利益を享受するわけですから、割高になるのは仕方ないですが・・・
そこに納得して(知らなくて?)購入する人が多いのが僕には理解できません。
前に話したように、老後とか余裕のある方・お子様のいない家庭はマンションの方が快適かも知れません。
僕も高給取りならマンションの最上階で100㎡以上の4LDKに住みたいですが、3LDKで周りを部屋で囲まれたマンションを買う位なら~賃貸の方が良いです。

その点、中古マンションは悪くないかもしれません。
23区の平均価格が3,396万、千葉は1,617万円だそうです。
築年数も場所も広さもまちまちの平均なので一概に言えませんが、新築より1,700万位安いですね。
当然ですが中古マンションは下落が緩やかあるいは横ばいの状態なので、売却しても損はあまりないでしょう。逆に新築を買って売却するときは1,700万位損すると言うことです。Σ(|||▽||| )コワ

何年か住んだら売却損があっても仕方ないと思うなら、賃貸と同じです。むしろ賃貸の方が手間がかからないだけ良いでしょう。
10年住んで1,700万安く売ったら、毎月14万の家賃を払っていたのと変わりません。
それに管理費・修繕積立金・登記料・税金など考えると17万以上でしょうか・・・
「家賃もったいないからマンション買うか!」という考えが売却すると成り立たないということですね。
建物の価値は下がるのが当然で、賃貸も決してもったいないわけではありません。
再度ご自分の人生設計を!
(2005.11.6[Sun])
地価上昇2
昨日地価上昇の話をしましたが、
具体的なデーターを見てみましょう。

全国の住宅地の対前年比率は-3.8%で、商業地は-5.0%だそうです。
えっ!下落してんじゃん!ですが・・・
東京23区では、住宅地が0.5%・商業地が0.6%の上昇となってます。
郊外でも、東京都武蔵野市(+1.2%)千葉県浦安市(+4.0%)千葉県市川市(+1.3%)など、利便性が良く住環境の優れた地域の上昇は顕著に現れてます。

「0.5%程度か」と思われているかもしれませんが、全国的に下落していることを考えると大きな上昇です。
今後も二極分化が進むと思われるので、都内あるいは都心への交通の便がよく、住環境に優れた場所を購入しましょう。
・・・って普通にそうしますよね(^□^*)
(2005.11.5[Sat])
地価上昇
朝の支度をしながら【めざましテレビ】を見ていたら、地価の上昇を取り上げていました。
リート(不動産投資信託)の活性化による上昇を専門家が説明していたり、地上げ屋の人がコメントしていたり・・・東京がミニバブルになることは業界の方々は想定済みのことと思いますが、テレビで観ると実感がわきます。
ミニバブルと言っても、長く冬の時代を過ごしてきたこの国では以前と同様というわけには当然いきません。地価下落という勉強済みなので性質が違います。

少し前まで~デフレの影響・少子化・供給過多など賃貸物件の賃料低下要因はたくさん有り、当然下がり続けていました。
ですが、物の値段は必ず底値があるもので、充分商業ベースで採算の取れる金額になると買いが入ります。特に全体的な悪影響で下がってきた立地条件の良い物件は人気物件となり本来の価値を取り戻し、さらに経済全体の上昇基調が追い風になると決定的!という感じです。
以前のバブルは地価下落が未経験だったので日本全国猪突猛進でしたが、今は価値のある土地が買いたい人の競合によって上昇しているようで、二極分化といえるでしょう。

では、一般家庭で住宅を購入予定の方はどうすれば良いのでしょう?
ミニバブルは23区内に波及しているようで、江戸川区でも取引価格が高くなっています。売地が少なくなっていることも手伝って、一時より坪10~30万円程高くなってきました。
この傾向は今後も緩やかに続くことが業界の定説で、単純に考えるとバブル以前は別として5年程前から昨年の間に住宅を購入した方は、ラッキーだったと思えるのではないでしょうか。
緩やかに~でも確実に価格も金利も上昇して行き、キャッシュフローだけを考えれば景気に収入が直結しない人は買いづらい環境になることも懸念されます。
マンションの場合は土地の負担が少ないですし、今年最多の供給個数を記録するくらい供給量が豊富なのであまり実感しないでしょうが、逆に売却が楽になることも近い将来では考えにくいでしょう。
一生に一度の買い物を焦る必要は全くありませんが、購入時期を待つメリットも今後少ないと思います。
(2005.11.4[Fri])
明日は定休日です!
この担当日誌も読み直してみると(始まったばかりですが・・・)只の自己主張の日記になってるような気がします(m。_ _)/ ハンセイ
未熟者の小心者ですので皆様の叱咤激励お願い申し上げます。
ando@watanabe-housing.com ←こちらまで((ノ(_ _ ノ)オネガイシマス

明日は木曜日&祝日でお休みですので、たまには季節を感じてみようと【袋田の滝】に行ってきます。今まで景勝地などは興味が無かったのですが、ネットで色々見ていると視野が広がります。
きっと紅葉も綺麗だと思うので写真を撮ってきますね。
うまく撮れるか心配ですが頑張ってきます。お楽しみに!
(2005.11.2[Wed])
金利
毎週月曜になると各銀行さんが「土日はどうでした?」と当社に来ます。
実際、住宅ローンのお客様います?って営業なんですが、銀行もお金を貸さないと収益が上がらないので頑張ってます。
金利優遇・諸費用ローン・特別金利キャンペーン等など・・・商品も各行サービス競争です。
我々からすると嬉しいことで低金利時代万歳です\(^▽^)/

しかし、その傾向も陰りが・・・
少し前~長期固定金利が上昇して「近い将来金利が上がるんだ」と思ってたんですが、一部の銀行で今月から短期金利が0.1%上がりました。
今現在極めて低い水準にある金利も、次第に情勢に見合った水準に調整していく。と日銀の福井総裁が言っているように、今後急変は避けるでしょうが景気回復とともに金利が上昇していくのは明らかです。
改革も必要でしょうし、それによる景気回復も喜ばしいことでしょう。ですが、景気回復しても実感出来る人って一部なのでは?
僕も普通のサラリーマンですが、会社の利益が増えてもサラリーマンの収入が増えるのは日銀総裁が考えるより非常にゆっくりです。
要はバランスで、住宅ローン5,000万を35年1%で借りた場合141,142円/月と先日書きました。
これが1.5%になると11,950円/月プラス。3%になると51,283円/月プラス ∑( ̄[] ̄;)ホエー!
月額の話ですよ!インフレでベースアップが・・・なんて時代にまたなれば平気でしょうが、定期昇給のみで対応できます?
さらに年金や消費税等のマイナス要因がプラスされて・・・

ちょっと落ち込んできましたが、まぁ~ネガティブなことばかり考えても仕方ありませんから「情勢に見合った調整・・・」とやらを見てましょう。過去の教訓もあるのでもう失敗しないでしょうし。
あとは、残り少ない低金利時代のメリットを活用しましょう。

(2005.11.1[Tue])
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