担当日誌

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良いお年を!
この担当日誌も本年最後の更新となりました。
思えば2ヶ月前・・・∑ヾ( ̄0 ̄;ノ ってまだ2ヶ月しか書いてないんですねぇ~
締めるにも締まらない感じですが一応区切り。来年6日まで更新なしです。

今年は良い年でした。
【南葛西TH分譲住宅】は、このエリアとして画期的な企画で、なにかと大変でしたが竣工した時の喜びはひとしおでした。まだ2棟残っているのが不思議&心残りですが・・・(;^_^A
南葛西に縁があった年で、【南葛西TH分譲住宅】の隣のブロックにさらに2棟建ちました。
仲介では、篠崎で290坪・南葛西の134坪・春江町の中古住宅・ライオンズマンション・東金町・その他。
現在進行中では、中葛西の155坪・南葛西の35坪。
買った土地で現在進行中は、東葛西で35坪・同じく東葛西に100坪と73坪・北葛西に100坪で、来年は東葛西の年になるかもしれません。
なんか忙しいなぁ~と思ってましたが、振り返ってみると結果として残っているものです。

一般のお客様と不動産屋の間で「住宅用地ないですか?」「この辺りではなかなか物件が出ないんですよ。」なんてやりとりがよくありますが、こうしてみると結構あるものです。
物件が出ないんじゃなくて、理想が高いとかが原因ではないでしょうか?
「坪100万ぐらいで南公道面!」なんて言ってたら一生買えないかもしれませんよ。
あと、○○万円までなら買えると思います。程度にしか自分の経済力を理解してないのに探している方も多いですね。
ダミーで銀行ローンを実際に出してみるなりしてご自分の財力を把握しないと、回答が遅いと言うのは致命傷です。
不動産業者は「○○億円までならすぐに現金が用意できるよ。」というふうに財力を把握してますから、物件の話が出ると「買う。」「買わない。」「買えない。」と即答できます。
金銭的にあやふやな相手だと売る側からしても「ローン大丈夫かな?白紙になったらイヤだから他のお客さんもキープしとこぉ~」なんてことにもなりますし・・・
買う気になったら財力チェック!どんな不動産屋さんでも相談に乗ってくれますし、必ずメリットになるので是非。
相談に乗るのがイヤそうだったり、返事が遅い(詳しくない)業者だったら・・・1~2分歩けば他の不動産屋さんがありますから「ありがとう。」と言って店を出ましょう。

横道にそれましたが、来年のことも~
今年、11月には平均株価が約5年ぶりに1万5000円を突破しました。
来年、日本経済はさらに次のステージへと進みそうです。
日銀は量的緩和を解除。大手銀行は公的資金を完済。日本経済の長い低迷を象徴する緊急避難が終わったことを示す出来事です。
今現在地価は上昇傾向ですが、人口減の時代に入り不透明な部分も無くはありません。

僕個人の予想として~
2006年は、今の上昇傾向にある経済は来年も緩やかな上昇を続けるでしょう。
特に株価は、1万4000円は割り込みませんし、後半にかけて企業増益の影響で2万円に届く可能性もあるでしょう。
金利は、長期金利の上昇が今後もあります。公庫や長期固定金利を利用される方は早めの方向付けを!
地価は、都内や地方都市の中心部で緩やかな上昇。地方を含めた全体的な上昇はありませんが、一般的に人気のある住宅街を購入目標の方は買いにくく(高く)なります。
分譲住宅の価格は、少なくとも2007年までは上がることは確定です。
逆に不人気エリアのお得感は益々UPしそうです。
ミニバブルがどう成長するのか?2006年は第2ステージとなりそうですね。
*あくまで個人的な予想なので、責任は取れませんよ!

・・・とまぁ~なんの役にも立たない担当日誌でしたが、お付き合いいただきありがとうございました。
来年はもっと勉強して少しでも皆様のお役に立てることが書けたら…と思っています。
2006年も変わらぬご厚情の程宜しくお願い申し上げます。

                      担当 安藤和彦(戌年)

(2005.12.27[Tue])
2005年最後の大安吉日
今日はH邸の所有権移転でした。
売主・買主・司法書士・抵当権を設定している金融機関等の権利を有する人達が集まり、お金の支払いをし、売主は権利書を預け、みんなで委任状を作成し、司法書士に法務局に登記に行ってもらう~といったことをします。
本年最後の大安とあって、司法書士の先生は「今日は忙しいですよ。」と言ってました。当社だけでも2件の決済があるんですから無理もありません。

ただでさえ忙しい年末にわざわざ大きな事をするのは変と言えば変ですが、やはり【キリ】ってありますよね。
国語辞典では~
(1)物事がそこで終わりになる切れ目。区切り。ひと区切り。
(2)かぎり。限界。限度。
(3)芸能で、終わりの部分。
(ア)能で、一曲の終わりの部分。また「切能(きりのう)」の略。
(イ)浄瑠璃・歌舞伎で、一段・一幕の終わりの部分。また「大切り」「切狂言(きりきようげん)」の略。
(ウ)寄席(よせ)で、その日の席の最後の出し物。また、その演者。
(4)商品・株式取引で、定期取引の受け渡し期限。限月(げんげつ)。
なるほど!なんかメインイベント的な気持ち良い感じがします。
ちなみに、ピンからキリ・・・のキリは十という意味だそうです。

当社の本年の営業は明日がキリ!明後日が大掃除です。
キリ前の今日メインイベントがありましたが、明日は・・・あまり忙しくありません。
キリが悪い気がしますが、クリスマスよりクリスマスイブの方が盛り上がるし~ということにしときましょう。

ところで皆さんは正月休みに旅行されますか?
数年前の正月、静波(静岡県の海)に旅行したことがあるんですが、波が全く無くて悲しい正月になったことがあります。
着いた夕方は幼児でも溺れないくらいの波で、翌日に期待してノンビリしました。
翌朝は4時起床!「ビーチで着替えるのは寒いからホテルでウエットに着替えて行こう。」と素晴らしい閃きで、ホテルの部屋からウエット姿で堂々とフロントを通って海へ!
波乗りを知らない人は「キチガイ?酔っ払い?」と思ったでしょう。
しかし、勢いむなしく海は昨日と同じで湖のよう・・・
ビーチで服に着替えて帰るという逆パターンをしたことがありました。
「やっぱりハワイとか海外が良いなぁ。」と庶民の夢を語りつつ、未だ一度も行けてません。

不動産業って扱う金額は地球を何周も出来る額ですが、利益は皆さんが思ってるほど良くないんですよ。
連休があっても行けるのは関東近県です。
初詣では、来年はミニバブルが来て、正月は南の島で!とお賽銭投げときます。

(2005.12.26[Mon])
H邸竣工!
今日は、以前総吹抜けのリビングをご紹介したH邸の引渡し検査でした。
22日に完了検査を受け、見事(当然)合格したので本日に至ったわけです。
素晴らしい住宅が出来上がり施主も僕も大満足でした。
最近の主流であるシンプル&モダンのデザインが基本ベースにありますが、どの住宅にも似ていないオリジナルな住宅で、この辺りの住宅とはクオリティーが違います。
特にこの辺りの分譲住宅は画一的で個性が無く安っぽいのが多いので、マンションを買う方が増えるのは仕方ないと思いますが、こういう住宅が増えれば一般の方もマンションなんかより数倍魅力があることに気付くでしょう。
今までに無い試みもあったので何かと大変な部分もありましたが、まず建設会社(特に監督と大工さん)には感謝です!ありがとうございました。
明日は大安吉日!人生のメインイベントのひとつ所有権移転です。

世の中はクリスマス!
H邸でのクリスマスパーティーは素晴らしいこと請け合いです。
今年はちょっと間に合わなかったので申し訳なかったですが、これから数十年間の年中行事は、きっと外食でなく自宅で行うことでしょう。
そんな家が理想の家と言えるんじゃないでしょうか!?

このH邸は注文住宅でしたし、この担当日誌オープン時には既に着工していたので、最初からご説明できなかったところが心残りでしたが、次回の分譲住宅(来春、北葛西の予定)では地盤調査・改良から写真とともにご説明しますね。
どんな家にしようか正月休みの楽しみとして考えておきます。

あっ!この担当日誌を読んでくれた方に案を募るのも良いですね!
概要は、北葛西1丁目で船堀駅まで徒歩6分です。
全部で4棟なんですが、間口が約7.6m・奥行11mで25坪づつになります。
貴殿の理想の家を教えていただけませんか?
「LDKが20帖あって広いバルコニーに面してる。」とか普通のものから「屋上でゴルフの練習が出来る家。」なんてのも面白いかも・・・
抽象的でも個人的でもかまわないので楽しくなるご意見お待ちしております。o(*^▽^*)o~♪
「貴方の意見で建てたから買ってください!」なんて詐欺師みたいな営業はしませんのでご安心を。

でも、こんなのは無理ですよ→

(2005.12.25[Sun])
地震?
師走の忙しい中、定休日ですが連休を頂いちゃってました。
木曜日はまたまた海へ!
朝から強風で波が乱されコンディションは良くなかったのですが、鴨川で比較的落ち着いたポイントを発見。寒いなか恐る恐る海に入ると・・・「あったけ~!」♪♪v(⌒o⌒)v♪♪
外は寒いので顔は固まりそうになりますが、水温が高く露天風呂に入っているようでした。
一般の方には想像できないでしょうが・・・
顔は引きつってますが心は上機嫌で遊んでいると、1本だけ明らかにおかしいうねりが沖から迫ってきます。
「これは行かなきゃ!」と急いで沖にパドル~そしてテイクオフ!
この日のコンディションからは想像できないような大きな波で、大きなターンをした後、チューブになったので突っ込みました。
結果的に抜けれずに波につぶされ海の藻屑となったのですが、今日一の迫力ある良い波!
周りのサーファーの「こいつ良いなぁ~」という視線が熱い・・・
たまに来るうねりがまとまった大きな波を我々はセットと呼んでいますが、その1本はちょっとサイズが違いすぎて「軽く津波?」と思ったくらいです。
海の中で「地震があったのかなぁ?」と考えていましたが、次の波が来るとすっかり忘れてパドルしていました。

地震が来たときに揺れやすい地域というのがあります。
地盤によって影響を受けやすい場所とそうでない場所があるのは当然のような気がしますが、さて自分が住んでいる場所はどうなの?と言われれば良く分からないんじゃないでしょうか?
画像は【東京都表層地盤のゆれやすさマップ】です。
東京都は東部から西部に向かって揺れにくくなるようですね。
ご自分が住んでいる地域が何色か見ておいてください。ちなみに僕はオレンジです。(|||▽||| )
「揺れやすいから奥多摩に引っ越そう。」とかは出来ないでしょうが、建築の際に地盤改良をするなど対策はしておきましょう。

海の帰り道~
「地震が来たら葛西臨海公園にも津波くるかなぁ?」
「急いで行けば乗れるかもしれませんね。」
「でも駐車できるかな?」
「ん・・・その前にたどり着けないかも・・・」
「道路はヤバイから、江戸川からパドルだな。」
「安藤さんちは川に近いから良いなぁ~俺間に合わないよぉ。」
「良いだろ!でも地震でボードが折れたりする可能性あるよな。」
「臨海公園に波が来てるのにボードが折れてるから見てるだけなんてツライっすよね。」
「確かにそれは生殺しだよ。耐震サーフボード置場でも造っとくか!」
「それ良いっすね!」

地元に波が立ったら乗りたくなるのがサーファーの心情です。
早起きして~力一杯運動して~ストレスが無くなって~帰りには思考能力が0になるようです。
動かない脳で会話しているので、おバカでもご了承下さい。決して悪気はありません。
(2005.12.24[Sat])
今日のお仕事
昨日忙しかったので(言い訳!?)くだらない日誌でしたね。
自ら読み直すと削除したくなります。(* v v)。ハズカシ
たぶん今日も・・・というか~いつも?

今日の午前中は、18日にご案内した物件の買付け(不動産購入申込書)をいただきにお客様の所へ行きました。
忙しい時ほどドンドン仕事が入ってくるもので、大きな仕事がまたひとつ・・・ありがたいことです。
3件ご案内した中の1件で、他にも資料をたくさん渡していたので悩まれたようですが最終的にご決断くださいました。
ですが、この物件には先客がいるようで「1番手と言っても、買付けもらったわけでも契約したわけでも無いので、明日にでも契約してくれるなら大丈夫ですよ。」と売主に言われました。
が!なんかお客様を急かせてるみたいで僕はそういう営業したくないので~おとなしく2番手にしてもらいました。
大きな買物をするのに焦らせたくないですもんね。(・_・?)アマイッスカ?
1番手のお客様はローンが心配なようで、明日銀行の回答次第で買えるか否か決まるとのこと。
明日当社は定休日ですが、電話で確認することにしました。ドキドキです。
1番手のお客様が銀行から良い回答をもらえれば~終了!厳しい世界ですねぇ。
「ローンが通らなければ良いのに!」とまたまた意地悪になってしまうのは仕方ないですよね?(;^ω^A

午後は、新たに媒介の依頼を受けた物件の調査&撮影。
最近縁のある南葛西の中古テラスハウスで、1,480万円!
年内に媒介契約をいただき、年始から販売する予定です。
また何の縁か公園の前で、売買物件情報を見た人は「南葛西限定の不動産屋?」と思ってしまうでしょうね。(ー_ーゞ イヤァ
しかも、1階が店舗に使えるようになっているので、南葛西4丁目の中古住宅の小型版といった感じ。
とても不思議ですが、南葛西なら当社へ!って状況です。範囲が狭すぎ。(/・ω・\) ハズカシ

ちなみに写真は、その物件の前面景観です。

アッ!明日・明後日は連休させていただきます。*定休&祝日の為
バカの何とやらで海に行ってきます。
「この寒いのに本物の馬○じゃない!」というご意見~ごもっともです。m(_ _)m
でも、鴨川から南は暖流の影響で海水温が暖かいんですよ。
同じ千葉でも、九十九里に入るとカキ氷を一気に食べたような頭痛と手足の痺れがスゴイんですが・・・(本当に死ぬかと思います。)
さすがは二大海流のひとつ日本海流!黒潮に感謝してきます。
(2005.12.21[Wed])
ダメ社員の言い訳
昨日は、朝一からお客様の住宅ローン金消契約(金銭消費貸借契約)で、終ってからバタバタと仕事して~夜は忘年会。(w_-;
今日は、朝から別件の決済で新宿まで行きましたが、メチャ渋滞で遅刻。
終ってから次の決済の準備をバタバタε=ε=ε=┌(;*´Д`)ノ
夜はまた忘年会!の予定でしたが・・・仕事が終らずに代打をお願いしました。(m。_。)m
能力が低い人間の一日ですね。/(´o`)\No!!!

昨日は、ただ忙しい一日って感じで気にならないんですが、今日は自分以外に朝の渋滞の原因を作った事故車にも苛立ちを感じてしまいました。
その方も好きで事故ったわけではないので同情するのが普通なんでしょうが、師走は普段温厚な僕でも余裕のない奴になります。
事故の影響は30分程度のロスタイムかと思いますが、2時間以上残業してるので事故のせいでは無く僕のせいなんでしょう。でも・・・(=`ω´=)凸

ひとり寂しく会社で「担当日誌」を書いていると、冷静になれます。
忙しいから少しのことでイライラしたり焦ったり・・・さすがに怒ったりはしませんが、こういう僕みたいな人が渋滞の原因になったりするんでしょうね。
もっと酷いと犯罪者にも~ヽ(ヽ゚ロ゚)ヒイィ
皆さん、事故や犯罪だけでなく、イライラやストレスにも注意しましょう!

ハイ(・_;☆\(-_-) オマエガナ

(2005.12.20[Tue])
格安?新築借地権付建物
以前分譲住宅を購入いただいたT様から電話がありました。

T様「うちの社員が家賃払ってるんだけど、安い家探して資料持ってきて。」
私 「了解しました!」(/ ̄ー ̄)アイアイサー

 ―――数時間後―――

私 「ご無沙汰してます。」
T様「安いのあった?」
私 「当然ですよ!どうぞコレ。」( - -)/■
T様「おーコレとコレが安いなぁ。あとはいらん。」
私 「確かに…」
T様「じゃー明日案内ね!」
私 「ハッ!」

…で・今日3件ほど案内に行きました。
1つ目は~松江6丁目、新築分譲住宅3,480万円!車庫付!
敷延ですが南公道なので暗くはありませんでした。
2つ目は~東小松川3丁目、新築分譲住宅2,980万円!なんと車庫付!
価格を考えるとかなり良い物件でしたが、土地が借地権(旧法)なのでナルホド!
3つ目は~東小松川2丁目、新築分譲住宅3,430万円!当然車庫付!
私道付ですが、通り抜け出来る私道ですし親水公園が近いのがポイント!

お客様は「2番目が良いけど~借地権ってイヤだなぁ。」と悩んでいました。

借地権(旧法)は大正時代からある法律で、土地所有者からその土地を使用する権利を買い、月々土地使用料(地代)を支払います。
旧法というからには新法があります。平成4年に施行されてかなり年数が経っていますが、旧法はそのまま売買されるケースが多いので、現在も旧法の物件が多いようです。

更新できない契約(定期借地権)などが新法の特徴ですが、今回は東小松川の物件に合わせて旧法に基づく借地権付建物について。
木造(非堅固建物)の場合、契約期間は20年で以後20年ごとに契約更新できます。
建物が老朽化して建てなおしたりするには地主の承諾が必要なのと、更新も少々面倒ですが、一般的に土地価格の相場の60~70%位の値段で買え、権利の売却も出来るので、買う方からするとメリットがあると言えるでしょう。
貸す方からすると、収益性は乏しいし、自由に使えないので名義は自分でも実質他人の土地みたいなものです。相続税対策にもならないので、考え方と資産バランス次第ですがデメリットの方が少し多いかもしれません。
一般的にネガティブなイメージがありますが、ちょっと本でも読めば「借地権も良いかも!」となるケースの人が多いですよ。
長くなるのでその他の借地権などの細かいご相談はメール下さい。

その物件、価格的にも魅力的なんですが、お客様が悩むポイントがもう1つ…
家の目の前が〔お墓〕なんですよ~(||゚Д゚)ヒィィィ!(゚Д゚||)
夏だったら「涼しげで良いかもしれませんよ!」なんて営業マンは言うんですよね。

(2005.12.18[Sun])
フラット35

昨夜は、宅建葛西支部の研修会&忘年会でタワーホール船堀に行きました。
受付を済ませると、研修会がスタート。
内容は、今話題の住宅金融公庫証券化支援事業の住宅ローン【フラット35】の説明でした。
僕は、みずほ銀行の研修会・住宅保証機構の研修会などで既に学習済みだったので、ミミタコ状態。
皆様お馴染の住宅金融公庫は、政府の特殊法人整理合理化計画に基づいて平成19年に独立行政法人になります。
その主たる業務が、この【フラット35】。
長期固定金利で実行時の金利が完済まで続くので「やべぇ金利が上がったよ。」と言った心配がありません。
ですが、現在の銀行金利と比較してみると考えてしまうのも事実です。

未来のことは分かりませんが比較してみましょう!
フラット35の金利は、取り扱い金融機関が自由に設定するのでバラつきがありますが2.6%前後になっています。
一方普通の銀行系住宅ローンの場合、変動で2.375%ですが、この金利で借りる人はいません。
各行が金利優遇競争をくりひろげてますので、一般的に-1%優遇してくれるのが今や普通です。

では単純に~フラット35(2.6%)と銀行優遇金利(1.375%)で5,000万円・35年借りた場合(ボーナス支払い無し)の月額支払いは…
 フラット35=181,438円
 銀行ローン=150,049円
その差=31,389円で銀行ローンの勝ち!となります。
しかし、フラット35の価値は長期固定という安心にあるので、こんな比較は意味がありません。
では、金利は今後どうなっちゃうんでしょうか?

過去の金利を調べてもどうかと思いますが、1990年に変動金利は8.5%という高値を記録しています。今や懐かしいバブル景気の頃です。
その後5年間で2.6%くらいまで急激に落ち込み、現在に至る感じです。
年1%強の推移は急激すぎて今後おこりにくいと思いますが…
過去の平均的な金利というと約4.0%。
将来的にこの位の金利になることは想定していたほうが良いかもしれません。

ダラダラと長くなりましたが、結論は~
3年周期で0.5%程度上昇していき最終的に4.0%になった場合は、銀行の変動金利の方が得になります。
それよりも金利が上昇していくと予想する方は【フラット35】にした方が良いでしょう。

当社の分譲住宅は、そんな方の為に検査を受けて公庫適合証明を取得していますので【フラット35】も選択できます。
しかし、僕はお客様に「どちらにした方が良いですか?」と聞かれた場合「予想でしかありませんが…未来は分かりませんから、金利負担の大きい支払い当初に低金利を選択した方が良いと思います。」とお得先取り型の銀行ローンをお勧めしています。(現時点は…ですよ。)
いつ上がるか分からないし、6%・7%になることは考えにくい金利に年37万以上余分に払うなら、その分貯金して繰上げ返済した方が得する可能性が高いと思うからです。

金利の話はキリが無くなるのでこのへんで。
【フラット35】その他のメリットも伝えておきましょう。
勤務先・職業などの属性は審査基準にならないので「ドライバーなので銀行から断られた。」「自営業なので微妙。」といった方にはこれしかありません。
登録免許税(抵当権設定費用)が必要ないので、諸費用(登記料)が若干安くすみます。
繰上げ返済の手数料がかからないのも少しお得です。
保証料がかかりません!というのもメリットですが、銀行も金利組み込み(0.2%)出来るので、ちょっとお得感は低いかなと思います。

反対にデメリットは~借入限度額が購入価格の80%までと決まってること。
ですが、足りない分を銀行ローンと併用するということも出来るので、返済比率(年間返済額が年収の25~40%*年収によって差があります。)に余裕のある方は頭金が少なくても大丈夫です。
逆に言うと「金利上昇が心配だけど低金利のメリットも捨てがたい。」という欲張りさんや「金利リスクを少なくしたい。」という堅実な方には、フラット35で半分借りて~銀行の一番低い金利(0.95%なんてのもあります。)であと半分とかも可能です。
あれ?デメリットじゃなくなっちゃいました(*_ _)

要は今後の金利変動がすべて!
「金利が上がる時は年収も上がってるよ。」「昔と違ってそんなに上がらないよ。」とどちらかと言うと楽天的な人や目に見える利益を確実に得たい人は銀行。
「将来が心配だ。」「計画的に人生設計しないと。」と心配性の人はフラット35。
今現在の年収から考えて、返済比率が25%を下回る高給取りの人もフラット35にした方が良いかもしれません。
ちなみに僕は銀行です。
結果は数十年後に…ギャンブルですね。

研修会で眠くなった後は、恒例の忘年会で眠気覚まし。
100名位いましたが、いつもの面々なので和やかに楽しみました。
毎年くじ引き抽選で商品券などが当たるイベントもあるんですが、僕は今まで1度も当たったことがありません。
今年もやはり…(T。T)
来年は当たりますように!鬼が笑いますかね?
(2005.12.17[Sat])
00キャンペーン
今年も残すところ半月。*今日は珍しく賃貸のお話です。
昔は、電話やFAX・郵送と資料を地方に送ったりする作業が多くなってくる時期なんですが、年々少なくなって且つ時期が2月~3月とギリギリに遅くなってきています。
大きな要因は、地方からの上京者の激減。絶対数自体が減っていることもあります。

が!「仕方ない」で済まされるほど仕事は甘くありません。
大家さんに「礼金をまけて下さい。」とか「家賃をあと2,000円下げてもらえませんか。」とかお願いして、やっと実現できたのが【49,000均一!00キャンペーン!!】 ((^┰^))ゞオオゲサデスカ?

礼金は無くても~まぁ良いか。てなもんですが、敷金は結構交渉がたいへんです。
実際は滞納しないように祈るだけ。(ー人ー)|||~~~ ナムナム
清掃費だけは頂きますが、経年変化に該当する部分は当然頂かないので、綺麗に使って頂けるよう祈るだけ(ー人ー)|||~~~ サイドナムナム

色々あっても入居される方が「ありがとう」と言っていただければ報われるので平気です。大家さんは大変ですが…m( _ _ )mスイマセン
詳細はINFORMATIONをご参照!
絶対お得なので是非ご検討下さい!絶対損はさせません!!

(2005.12.16[Fri])
忘年会
一昨日~葛西の不動産業者の若手(僕はギリギリ)が30名強集まって忘年会をしました。
我々も世のサラリーマンに漏れず忘年会は10回前後ありますが、その中でも気を使わず楽しめて毎年3~50人集まる恒例行事になってます。

昨年はダーツトーナメントで会費を決めましたが、今年はタコ焼きで決めました。
40個のタコ焼きの1/4に激辛タコ焼きが入ってて、それを食べた人は7,000円。セーフだった人は4,000円の会費です。テレビではワサビの大量に入った寿司が定番ですよね。
僕が司会みたいに取りまとめしながら1人づつ挨拶した後に食べてもらってまして、テレビでしか観たことが無い反応を楽しんでましたが、最後に順番が…
僕は、トリに相応しく激辛タコ焼きをチョイスしてしまい「今年もこんな役回りで終るんだなぁ~」と涙目で複雑な心境になってました。本当に胃が悪くなりそうなくらい辛かった(T□T)

居酒屋で話しながら飲むだけの忘年会より、イベントの様な形の方が盛り上がるし面白いですよね。
いつも会場を提供してくれる【B'FLATT】の皆さんありがとうございました。
お集まりの皆さん、お疲れ様でした。来年も楽しく忘年会しましょう!…じゃ無くて~仕事頑張りましょう。

と言っても~また明後日…宅建の忘年会でみんなと飲むんですよね( ̄Д ̄;)
もう酒はいらないなぁ( ̄□||||

(2005.12.14[Wed])
家=人生
今日は、分譲住宅の契約がありました。

僕は、土地の仕入れからプランニング、建築・販売まで責任者として直接手がけてますので、全て理解していますし、お客様からいただく質問には全て答えられます。
と同時に物件に対する愛着のような特殊な感情があって「良かったなぁ~お前。」と我が子を嫁に出す父親みたいな気持ちになったりもします。

僕にとって分譲住宅は、土地の仕入れ~プランニングは妊娠(計画的な)。地盤改良~基礎の完成=誕生。着工=小学校入学。上棟=中学校入学。中間検査=高校入学。と段々立派になっていって、竣工=社会人。契約=結納。所有権移転=結婚(嫁に出す。)といったイメージです。

生まれてから学生の間は丈夫な良い子になるように手塩をかけて育て、社会人として世間に出るようになると世の中の評価が気になります。
良い子に育ったと親が思っていても、すぐに良縁があるとは限りません。行き遅れは非常に怖いものです。
縁あって結婚してからも、健康的に長生きして老衰で死ぬまで相手を守り続けてくれれば良いですが、病気になったり親より先に死なれると辛すぎるでしょう。(今のところ僕の子はみんな健康ですが)

今日の結納も、厳かに和やかに行われました。これから結婚式を無事に挙げ、僕より健康に長生きしてくれることを心から願っています。

アッ!僕の子で今まで1人だけ離婚~再婚した子がいますが、今は再婚相手とうまくやってます。
めでたしめでたし (* ̄∇ ̄)/゚・:*【祝】*:・゚\( ̄∇ ̄*)
(2005.12.13[Tue])
注文住宅(H邸)
今日は師走って感じの忙しい一日でした。
昨日は世間に乗り遅れたような一日だったので、少し安心したりして・・・

バタバタした中、先日(12/5)書いたHさんのリビングを撮影してきたのでチラ見!
写真の撮り方がヘタクソなので魅力のすべてがお伝えできず残念ですが、3階から斜めにリビングを見下ろした感じです。
2階から3階までの総吹抜けなので、実際にリビングにいると開放感と迫力がスゴイです。
南に向いた大きな壁のほとんどを大きな窓に!
この窓からは緑と空以外ほかの家やビルが見えません。
都内の住宅地にも関わらず、この景色は確信的とはいえ希少なのは間違いありません。
まだ足場があるので写真では良く分かりませんが・・・
この窓はちゃんと開きます。リモコンで! w( ̄o ̄)w ハイテク!

白く写真の視界を邪魔しているのが梁で、この梁は構造物として以外に照明としての機能をもたしてあります。
梁の下に蛍光灯を取り付けアクリルでカバーしてあるので、梁下全体が光っているようになります。
個室はともかく、この総吹抜けのリビングにはポン付け照明は似合わないと思ったので、みんなで考えました。
高すぎるほどの天井は、間接照明で暗くならないようにできます。
カッコ良い空間にするには照明も考えなきゃ!ですよ。

空気を循環するサーキュレータも定番設備(Hさんが買ってきました。)
もちろんガス床暖房も完備!快適この上ないでしょう。

外観もスタイリィッシュなんですが、また機会があったらご紹介しますね。

旦那様も奥様も素晴らしいセンスと性格の持ち主で、お手伝いできたことは本当にラッキーでしたし、楽しい仕事でした。
僕にとっても記念に残る&自慢できる作品になりました。
本当にありがとうございます。

・・・って、まだ完成してなかった。∑( ̄[] ̄;)
これから経年しても色あせない家にしていきましょう。
付き合いは長くなるので覚悟しておいてくださいね。m(_ _)m ヨロシクデス
(2005.12.12[Mon])
オープンハウス(ヒマつぶし編)
今日も南葛西の分譲住宅オープンハウスでした。
寒かったせいか、年末の忙しい時期だからか、来場が少なかったのでヒマでした。(/へ\*)
ただボーっとしてるのも損なので「買ってはいけないマンション大特集」と興味深いタイトルの雑誌(AERA 12.12.号)を読んでました。
長くなるので詳細は控えますが、一般の方は構造や不動産業界についての知識の無いまま購入する方が多いですから読んでおいた方が良いと思いました。
注意するポイントが対談などの形で分かりやすく記事になっていますから参考になるでしょう。
ですが、皆さんマンションの構造について、基準法を守ってきちんと作られているものは戸建てより安心と考えているようです。
僕は全く逆で、RCなどの重い構造体が地震に強いはずがないと以前から言ってます。
低層マンションは良いでしょうが、タワーマンションはかなりヤバイですよ!

あと、面白いのが~木造の小屋とRCの小屋に住まわせたネズミの実験で、RCに住んだ全てのネズミが木造のネズミより先に死んだそうです。(雑誌ネタではありません。)
「俺とネズミは違う!」と言う意見はごもっともですが、気になりません?

比較的薄い雑誌なのですぐに読み終えて、夕方・・・
暗くなったので分譲住宅の夜景を撮影しました。
南葛西6-3分譲住宅もやっと竣工したので、今度画像を変えておきます。
今回は家の顔、エントランスの夜景です。カッコ良いでしょ!?
人感センサーですので、帰宅しても誰も出迎えに来てくれないご家庭の旦那様も明るく帰れますよ!
・・・ちなみに僕の自宅も(w_-;ウウ
というのは半分冗談ですが、防犯対策にもなるし経済的なので、当社の分譲住宅は全て人感センサー付です。
エントランスに張ったツヤのある大判タイルがまたセレブな感じ!
住宅は夜の顔も大切ですよね!

(2005.12.11[Sun])
物件のご案内
今日は、南葛西THのオープンハウスだったんですが、途中で12月5日のコラムでご紹介した極秘?パークサイド物件をご案内してきました。
いつ行っても「自分で買いたいなぁ~」と思う立地条件で、非常に魅力的です。
ここに、2階に公園が見える大きな窓のリビングを中心とした3階建ての住宅を造ったら最高だと思います。
公園の緑が輝く光を北側から穏やかにリビングに取り入れ、広い坪数と間口を生かして車庫2台分にアプローチ&樹木。3階に子供部屋と直射日光があたる広いルーフバルコニーを作って・・・夢は膨らみますが、現実にするには諸経費も含め7,500万円はするでしょう。
価格的に分譲住宅にするのもリスクが高いので、どなたか素晴らしい家を造って見せていただけませんか?
LOTOが当たったら僕がやりますね。 〔†〕m( ̄0  ̄〃) カミサマオネガイ

写真は、その物件から真正面を撮ったものです。ここは春になれば桜のトンネルになる道路です。
素晴らしいですよ!

(2005.12.10[Sat])
講習会
今日は財団法人住宅保証機構の講習会でした。
住宅保証機構とは、住宅の品質や性能について10年保証を行う公的機関で、通常の建築確認申請とは別にこの機関に申請・検査を依頼し、万一事故がおこった場合には補修費用が支払われます。
ちなみに話題の欠陥マンション等は一切取り扱いしていませんが、同じ業界なので内容は特別面白く感じられて眠くなりませんでした。

講習は半日がかりで内容は全て書ききれませんが、気になる所だけ説明しますと・・・
事故事例の多いものは、構造では地盤沈下の問題。
現在はベタ基礎がほとんどだと思いますが、過信してはいけません!ということです。
実際に不同沈下(地盤沈下)の多くはベタ基礎で、きちんとした地盤調査や、その結果を基に適切な地盤改良を行っていない住宅のようです。
以前この日誌にも書いていますが「2階建てだから。」とか「調査したら基準法の範囲内だから。」といって地盤改良をケチった住宅は買ってはいけませんし、我々は作ってはいけないと改めて思いました。
どんな建物でも地盤調査が必要なのは当然ですが、最低4ポイントは計測してくださいと言ってましたが、当たり前の話で、当社は5ポイントで測っています。
この結果、意外と良いデータが出ても安心してはいけません。しばらくして測りなおすと数字が違ってきますし、雨の日も違います。データはちょっと厳しく見てあげて普通です。
結果的に、このエリアでは地盤改良が必須になるのです。

あと、梁のたわみも多いようです。
一番加重のかかる1階部分に広いLDKを作り、いつもの感覚で梁をあまり気にかけないで作った住宅に良くおこるそうです。
梁の組み方は法的にきっちり決めづらいので基準が曖昧なんですが、たわみだけでなく水平力にも関係する重要な箇所ですので、当社では全ての床で梁を三尺ピッチで組んで、そこに24mmの床版+フロアで剛床を作っています。
ピアノをおいているお客様もいますが(僕の自宅も)今まで1件も事故はありません。

事故のナンバー1は、漏水だそうです。
漏水と言うと屋根と思いがちですが、8割は壁からの漏水で、主にサッシ周りやサイディングの継ぎ目が原因です。
雨が降るだけで漏れるケースは少ないのですが、風が吹くと進入してくるようで、毛細管現象での漏水も多いです。
しかし、戸建ての場合、比較的簡単に直せるので大きな損害にはならないでしょう。
講習の内容はほとんど知っていることだったのですが、ちょっと驚いたのは勾配のきつい屋根ほど漏水の事故が多いということ。なんか逆のような気がしませんか?
雨水の流れに加速がつくので、ありえないような所から入り込んでくるケースがあるんだとか・・・この場合、漏水箇所を発見するのは難しいでしょうね。

その他いろんな技術的なことも勉強してきましたが、改めて「まともな家が坪50~60万とかで出来るわけないな~」と思いました。
確かに、当社がいつも使っている建設会社は「安くしてよ。」とお願いしても他社より高いですが、クレームはありません。
安い建物は何かあることを連日放送してますもんね!
(2005.12.7[Wed])
住宅の品質
先日、この担当日誌について感想メールをいただきました。
日頃からお世話になっている不動産会社の社長さんからで「感激しました。頑張って!」といった励ましとともに「マンションだけでなく、数年前から分譲住宅も構造品質が低下しているようだ。御社は建築にお金をかけてクオリティーが高いから良いが、他の安い建売は欠陥住宅になりうる物がかなりある。」とのご意見をいただきました。
さすがにこの業界で長年ご活躍され、情報通でもある重鎮らしいご指摘。本当にありがとうございます。

確かに「安ッ!」と1発で分かる住宅が多いですね。というかこの辺りはほとんど・・・
せっかく何千万もかけて家を建てるのに、数百万ケチってプラモデルみたいな家にしちゃうのは、ちょっと理解できません。
でも、そんな建売が売れているのは、家であれば見た目はどうでも良いのか、あきらめが良い人が多いのか・・・やはり数百万の価格差なんでしょうか?
僕は、住む人に誇りを持って住んでいただけるカッコ良いい家にしたいですし、末永く事業を続けるために構造にもお金をかけて信用を重ねていきたいので、今まで手がけてきた家は多少コストがかかっても妥協した家はありません。
たまに「おたくの建売は高いねぇ~」と言われたこともありますが、他をあたればそういう価値観の方が買う家ばかりなんですから、そっちを買えば良いとさえ思っています。

南葛西THを例にとってみると、販売時の利益率設定は8%の設定でした。
他の分譲住宅が10%を上回っていることを考えると、事業としては恥ずかしい数字です。
さらに先日値下げしたので4.5%になってしまいました。m(_ _"m)社長すいません
不動産関係の方ならご存知でしょうが、当社は売主ですから業者さんにお客様をご紹介いただくと仲介手数料を支払わなければいけません。これを支払うと利益は2.8%に!仲介した方が儲かります。(ノω・、)ウゥ・・・
バカな商売してんなぁ~と思う人もいるかもしれませんが、僕は結構満足しています。
今までこのエリアで前例の無い本物のデザイナー住宅を企画したということと、他の住宅と比べて圧倒的にクオリティーの高い物を作ったのは、誇れることだと思ってますから。
自分で住みたい理想の住宅を予算をあまり気にせず建てているんですから、事業というより趣味と言った方が近いかもしれませんね。

服やカバンや車など、ブランド物を持っていると優越感に浸れますし、品質の高さに満足感を得られるでしょう。
でも、住宅の方が実用的ですし、所有する優越感も高いと思います。フェラーリーやロールスロイスより高いんですから!

(2005.12.6[Tue])
極秘!?売地情報
南葛西THで1棟お申込みをいただきました。人(- -*)謝謝(-人-)謝謝(*- -)人
その方は、芸能関係の伝説的な方で、僕も名前だけは存じ上げておりました。
昨年も芸能界で活躍されている方にご購入いただいておりますし、ここ最近仕事以外でも芸能関係の有名な方と話をする機会に恵まれていまして不思議な縁を感じています。
そのうちデビューしちゃうかも r(^ω^*))) テレマスナ・・・┐( -"-)┌ヤレヤレ

厳しい業界で有名になった方は、人間的に尊敬できる部分がたくさんあります。
お話させていただいた方達は、皆様余裕と貫禄にあふれているにも関わらず謙虚で思いやりがある優しい人達ばかりで、以前持っていた根拠のない芸能人の悪いイメージを覆されました。
また、自分をしっかり持っていて、人に流されない独自の価値観をもっている所も素晴らしいと思いました。
不動産を購入する際も、これだ!と思った物件以外は見向きもしません。しかしそういう物件を見つけるとその場で即決!基本的に能力の高い人しか成功しない世界で鍛えられたからかスゴイ判断力です。
中には威張っているだけの人やグズグズした人もいるのかも知れませんが、今のところ僕の知っている限りは尊敬できる聡明な人格者ばかりです。

話は戻って~お申込みをいただいた方は現在不動産をお持ちで、これを販売することになりそうです。
1週間後くらいにはUPする予定ですが、この担当日誌を読んでくださっている方には一足お先に情報提供!
場所は南葛西で、道路を挟んでフラワーガーデンという素晴らしい立地条件!パークサイドです。
玄関を開けると目の前がフラワーガーデンなんてすごくないですか?
地積は35坪。良い地形の理想的な住宅用地です。
「土地30坪以上で!」とか言って探している人が多いですが、住宅用地は地積より間口です。間口次第では30坪より良い20坪もあるんです。
その点でも、間口が3間半以上(6.4m)あるので合格です。
ただし、北公道で、建物(現在居住中)があるので敬遠する方もいるかもしれません。
建物は充分使用できますので、中古住宅として販売すると思います。
販売価格は4,900万円(坪単価140万円)になる予定。
お問合せはando@watanabe-housing.comまでメール下さい。

アッ!以前土地を購入いただき注文住宅をご依頼いただいた方の家が、もうすぐ完成するので参考までに今度ご紹介しますね。
外観や間取り等は、Hさん(このお客様)の完全オリジナル。僕の意見も取り入れてもらいました。
Hさんと僕の好みは非常に近いものがあり、打合せも簡単にまとまり楽しみながら仕事しました。
外観はシンプルでスタイリィッシュ。中はビックリ!
その土地からは、他の家が見えなくて緑が広がっているので、特大の吹抜けリビングにその景色をスクリーンに映しこむように特大の窓を付けました。
僕は【葛西で1番素晴らしいリビングがある家】になったと思っています。
どうです、見たくなったでしょ?お客様の許可をもらって撮影してきますから待っててくださいね!

都内で景色の良い土地を手に入れるのは困難ですが、リビングから素晴らしい緑が見えたら・・・
きっと住宅街の真ん中の豪邸なんかより最高の邸宅になりますよ!

ちなみに写真はフラワーガーデンの夜景です。

(2005.12.5[Mon])
子供
今日は南葛西THのオープンハウスでした。
現場でヒマしていると、2~3歳の男の子が前を走っていきました。
良く見ると、寒いのに長Tにチノパンで、なんと裸足! w( ̄△ ̄;)w what?
通り過ぎたあと「パパ~」と叫んだので、迷子!?と思いましたが・・・裸足はヤバイ!
親は近くにいないか見たら該当者なし~
すると横断歩道で信号も見ないで渡ろうとしています。
ε≡ε≡ε≡ε≡ε≡ヽ(;゚〇゚)ノアウアウ 焦って追いかけました。
近くにたくさん人がいたのに世の中は冷たいもので、みんな見ぬふり・・・
小さいのに意外と俊足で、僕が追いつく前に信号を渡りきり、歩道を駆けていきます。
110番しながら追いかけましたが、ここで捕まえたら僕が不審者と思われかねません。
とりあえず事故の危険は無くなったので、距離をおいて走りながら警察の指示を仰ぎました。
公園に入っていったので、公園事務局の方を捕まえて「保護してください!」とお願いし、警察に引継ぎ(電話で)して現場に戻りました。

最近は子供自体が減っているのに、子供が犠牲になる犯罪が増えています。
日本の将来にとって非常に大切な子供に暴力を振るったり、最悪殺してしまったりするバカは何を考えているんでしょうか?
子供とその家族だけの問題ではなく国の根幹に関わる問題なので、広島や栃木の加害者は死罪に処すべきでしょう。至急法改正をして欲しいです。
政治家も自分が高齢だからか未来が見えないのか分かりませんが、まだまだ子育て環境は良くなりません。子供を生むと貧乏になるので、欲しくても我慢している家庭もあります。
年金引き下げするのも仕方ないでしょうが、ネガティブな政策よりポジティブな子作り支援をもっと大胆に考えて欲しいものです。

ちょっぴり良いことしたし、立候補しようかなぁ~ (;^◇^;)ゝ宝くじが当たったら・・・

(2005.12.3[Sat])

( .0.0[Wed])
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