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もうすぐ梅雨
シャツ1枚でも汗ばむ陽気になってきました。
この季節になると夏が近づいているのが実感でき、毎年ワクワクします。
梅雨になると少し寒くなりますが、1年の内でも1番良いシーズンですよね。

しかし、この清々しい天気も1~2週間程で終了し梅雨入り。
黴(カビ)が生えやすいから黴雨(バイウ)と言い、のちに梅雨となったという由来があるように、特にマンション等はカビに注意が必要になります。
僕も、数年前まで住んでいたマンションで10万円した皮のパンツをやられちゃいました。
1度はクリーニングに出したんですが6千円取られ、翌年捨てちゃいました。

元々日本は高温多湿のため、カビが発生しやすい環境にあります。
おまけに住宅の高断熱・高気密化に伴い、益々湿気がたまりやすくなっているようです。
カビは、20~30度の室温と75%以上の湿度、栄養となる有機物があれば増殖します。
カビの胞子は空気中に漂っているので、これを完全にシャットアウトするのは不可能。
温度をコントロールするにはエアコンが有効ですが電気代がかかりますし、有機物を~って毎日何回も掃除しているわけにもいかないでしょう。
現実的な方法としては、一戸建の場合は各階の窓を少しだけ開け(全開より隙間の方が流入速度が速くなり有効)各階の空気が流動するよう閉めきらない。
一番カビが発生しやすい浴室は、最後に入浴した人がシャワーでお湯を壁などを流しカビの栄養となる石鹸カス等を流した後に水に切り替えて再度流して水蒸気の発生を抑える。
浴室乾燥機などが付いていれば良いですが、無い場合は換気扇を長時間かける。
といった感じでしょうか。
浴室は次亜塩素酸、室内はアルコールで掃除すると効果的だそうです。

結露や洗濯物の室内干しも湿度を10%前後上げ悪影響を与えるので、ペアガラスや浴室乾燥機は非常に有効です。
これから住宅を購入予定の方、今はペアガラスや浴室乾燥機は付いているでしょうが、各室・各フロアーが細々と区切られた間取りの換気設計がなされていない家も避けた方が良いでしょう。

明日は定休日。
たまには家の掃除でもしますか!
(2006.5.31[Wed])
葛西不動産連絡会

昨夜は『葛西不動産連絡会』の会合でした。
これは葛西地区の不動産管理会社12社が集まって、賃貸物件のデータベースを共有する団体で、お客様からするとココで検索すれば葛西地区のほとんどの空物件情報が得られるという便利物。
今までは地味な活動でしたが、サイト名を『えど賃』と改め大々的に宣伝していく!と決めてからは会合も倍のペースでやっており、若手を中心に盛り上がっています。
オーバーチュアや雑誌広告はもちろん、僕が実現したかったラッピングバスも稟議で承認通過!
『えど賃バス』を見かけたら、感激して絶対乗っちゃいます。
1人で乗っているのにニコニコしている人がいたら、キチガイではなくきっと葛西不動産連絡会の人ですから。
現在のホームページもリニューアルし充実していく予定です。
実際に『えど賃』が皆様の目に止まるのは秋以降になるかと思いますが、江戸川での部屋探しは是非『えど賃』で!

賃貸市場も縮小傾向にあるのは否めません。
いくら管理物件が数千戸あっても胡坐をかいていたら後悔する時が来るはずで、未来のことは分からなくてもそれぐらいの危機感を持って展開するべきだと思います。
将来はアパマンショップみたいにフランチャイズ化して、入会金とロイヤリティーがガッポリ…
(x_x) ☆\( ̄ ̄*)チガウダロ
(2006.5.30[Tue])
社会復帰?
昨夜、石垣島より無事に戻ってきました。
羽田に帰ってきて思ったのは「寒い!」ってこと。
当たり前ですが、あまりの気温差にビックリしました。

初日、沖縄空港に着いたときは大雨。
天気予報どおりだったので「しかたないなぁ~」としか感じませんでしたが、乗り換えて石垣島に到着すると…ドピーカン!
弊社の社長はミラクルクラスの晴れ男で、神がかり的な展開にガイドさんも「晴れるとは思ってなかったんですが…」と言っていました。
空港から鍾乳洞や川平湾観光。
グラスボートで見る天然色のリーフや魚は素晴らしく、自然の美しさに感動しました。
ただ、海蛇が意外と多くサーフィンに一抹の不安も…

2日目は西表島から水牛車で由布島に。
おとなしくて目が綺麗な水牛に引っ張ってもらうのは気の毒にも思いましたが、大切に育てられ年をとると引退し寿命までのんびり暮すという飼育環境はある意味人間的で、僕は逆に「年をとって水牛のようにのんびり引退できるかな?」と変な心配も…
隙あらば食べられちゃう野生とどちらが良いのでしょうか?
夕食は石垣牛の焼肉。
東京で同レベルの焼肉を食べると倍近い料金でしょうか、最高に美味しかったです。
最終的に食べられるのが仕事の牛になるなら、定年退職できる水牛車を引っ張る仕事の方が幸せですね。
ちなみに水牛の肉は固くて食べても美味しくないので、天命を全うすると墓に埋葬されるそうです。

最終日、みんなとは別行動で朝5時からサーフィンに行かせてもらいました。
島唯一のサーフショップのオーナーにホテルまで迎えに来てもらいポイントチェックへ。
結局できそうなのはメインポイントのみで、ココはビーチから1km弱のパドルで行くアウターリーフ。
画像では分かりにくいですが、石の堤防から飛び込んで沖まで(白く見えるのが波)
波がブレイクしている所は浅いらしく「こけないように気をつけて下さい。」というオーナーは、大仁田厚ばりに頭から足まで全身キズだらけ。
石垣でサーフィンする以上、年に数回の怪我はギャランティーだそうで「Mですから。」と冗談を言っていましたが、僕からしても理解を超えたクレイジーな人で、漫画に出てくる海賊さながらでした。
「となりの島はサーファー2人サメに食われていますが、ココは大丈夫。」とか「海蛇は口が小さいから気にしないで。」「ハブクラゲは…」とか、事前の会話で軽くテンションが下がったものの、美しく暖かく危険な香りの海は気持ち良くも刺激に満ちて貴重な体験でした。
肝心の波は良くなかったですが、僕の中で肝心なのはロケーションや地元のサーファーとの会話に変わっていて満足度100%。
海で出会ったローカルサーファーに教えてもらったんですが、このオーナーは石垣にサーフィンを広めた開拓者で、島唯一のサーフショップのオーナー&島唯一のボードシェイパーで、波が大きい時(危険な時)島で唯一サーフィンする人(命知らず)で、みんなからリスペクトされている人だそうです。
確かに無数にある傷口からオーラが吹き出ているような…
最後に町まで送ってもらい、キズだらけの大きな手に固い握手をして別れました。

出会う人は初対面でも温かい雰囲気をもって話かけてくれますし、ゆっくり過ぎていく時間をおおらかに、しかも誇りを持って強く生きている影響力を持った方ばかりでした。
心のデトックスをしてきたので、また仕事も頑張れます。
(2006.5.28[Sun])
社員旅行
誠に勝手ながら、明日から社員旅行の為お休みさせていただきます。
2泊3日で石垣島へ~
残念ながら梅雨らしく、現地の天気は雨~曇りの予想ですが…おかげで暑くないと思えばちょうど良いのかもしれません。d('▽^*)ポジティブ
旅行会社のパックツアーで行くので、水牛車に乗って由布島に行ったり、ジャングルクルーズしたりの定番メニュー付。
若い年代は普通の観光旅行をあまりしないので良い経験になります。

しかし、個人的なメインイベントは~やっぱりサーフィン!
現地での観光が朝早い出発で最終日の朝しか出来ないのですが、5:00~9:00まで1ラウンド、コバルトブルーの波に乗れそうです。
石垣島には1件だけサーフショップがあり、電話してみると「ポイントまで案内しますよ。」とのこと。
以前、奄美大島や沖縄でサーフィンした時は、地図を見ながら迷いに迷ってやっと…みたいな感じだったので、ガイド付はかなりVIP待遇。
ただ、ボトムはシャローな生きた珊瑚らしくて失敗すると血が出るようです。
頭以外なら良いですが… (-x-;)

そういえば、沖縄では波を求めて最南端まで行きました。
朝早かったので道を聞ける地元民は誰も歩いていなくて、ようやくたどり着いた海も崖の下。
どうやってエントリーするのか困っていると、いかにもサーファーな若い2人連れが来たので「どこで波乗りするんですか?」と聞きました。
20歳前後のサーファーは「今は引き潮なんで危ないんですが、良かったら一緒に入りますか?」と優しい笑顔で、一緒に綺麗な海へ。
途中、その内の1人が失敗し肩から血を流しながら「やっちゃいました!」と笑いながらパドルアウトしてきた時はビックリでしたが、それでも笑顔で波乗りを続ける地元サーファーの強さはリスペクト!
慣れているとはいえ「そんなに血を流してるとサメが来ちゃうよ。」と冗談を言っていた友達も、なかなかのツワモノです。

もっとビックリしたのは、波待ちしていると突然3m位先に腕みたいな物がニョキッと~海亀がこちらを見ています。
これにはしばらく動けなくなるほど感動しました。
地元の2人は「海亀は海の守り神なんですよ。」「滅多に会えないのでラッキーですね。」と教えてくれ、この若い2人の美しい心に感動は更に倍。
綺麗な環境に育てられた綺麗な心は偉大で、逆にこんな人達がいるからいつまでも綺麗なのかも!?と思いました。
素晴らしい循環。

さて、今回はどんな素晴らしい事が待っているか!?
買物や観光も悪くはないですが、感動は自然や人の中にあるんですよね。

28日からは通常営業(日曜は10:00より)いたしますので宜しくお願い申し上げます。
あとお土産話も!
(2006.5.24[Wed])
taboo?
今回は賃貸で何かと問題の多い『敷金』について…
地域差による慣習の違いから会社ベースの考え方の違いまで、ネット上に一不動産会社として書くには難しい問題でタブーに近い内容ですが、あくまで当社の考え方ということで好き勝手に書かせていただきます。
気にさわったらスイマセン m(_ _)m

当社の契約は、ご入居者が賃貸契約を解除しよう(引越ししよう!)とすると1ヶ月前までに管理会社に解約の意思表示(解約届という用紙に署名・捺印の上、提出)する決まりになっています。
その後、当社の場合は解約業務(敷金精算やリフォーム)を専門会社にアウトソーシングしていますので、引越しが終わったら、その会社の担当と貸室に借主の過失による損害があるか立会いにて確認していただきます。
数年前は、鍵を会社に返却しに来て頂いていましたが、お客様とその場で確認した方が確実ですし、間違えて請求してしまっては失礼にあたりますのでシステムを変更しました。
当然ですが、その後はお客様の身に覚えの無い請求は一切ありません。

平成16年より『賃貸住宅紛争防止条例』という都条例が施行され、契約前に原状回復に基づく取り決めや特約を説明するようになりました。
当社の賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書は、お客様でも敷金精算が出来るくらい明確になっていますので、トラブルやクレームが無くなりました。

特に問題のおこりやすいクロス(壁紙)等は、耐用年数で価値が0になるグラフを作成し、経年変化率として取り決めしています。
借主に過失が無い場合は経年変化等に関わらず費用負担する必要は一切ありませんが、過失等があったとしても全額借主が負担するのは間違っているから。
クロスやクッションフロアー等は耐用年数が短く、リフォームの際は頻繁に交換し、使用しなくても劣化していく消耗品です。
例えば、レンタカーを借りて磨り減ったタイヤ分は損害賠償の対象となりうるでしょうか?
また、事故した場合に数年経過している車を新車に交換する費用まで支払うでしょうか?
クロスも貸主から借りているものですから傷つけたりすれば損害賠償の対象となりますが、中古であればそれなりの価値しかないはずですから、その価値分だけ損害賠償するのが公平で普通の考え方だと思います。
ですから当社では、お客様が傷つけたりしたクロスでも、その壁一面だけ(見切りまで)経過年数割合による残存価格分だけ負担していただいており、経年変化による損耗は全て貸主負担にしています。
結果的に9年以上使用されたクロスは価値が無い設定になっているので、故意に落書きしても入居者負担は0円です。

まだまだ経年変化という曖昧で解釈の異なるものを、精算する人の個人的解釈で処理している会社が多いようです。
「貸主と借主双方半分負担で。」とか「30%で」とか言われても「根拠は?」って話です。
敷金はお客様のお金ですから公平に公正に。
不動産会社のスタンスは中立に。信用に係わる重要なことです。

たまに『敷引』なるものも聞かれます。
「退去時には原状回復費用として敷金の1か月分を償却します。」ということらしいですが、業者に聞くと「契約時に説明して了解してもらっているから大丈夫。」と言っていました。
しかし、公平でも公正でもないのは明らかで、根拠の無い償却は間違っていると思います。
事務手続きは楽で良いでしょうが、どちらかが得したり損したりしているのを容認するのは信用崩壊につながるでしょう。

今までは永遠のテーマ(問題)とされていた敷金精算も、当社としてはガイドラインを明確にし公平に第三者による精算にすることにより一旦は一件落着しました。
ただ、以前よりオーナーの負担が大きくなっているのは確実で、リフォームは貸主の事業の一環という根本的な考え方がご理解いただけないオーナーもいます。
国土交通省は中途半端な説明を義務付けるだけの条例でなく、リフォームはあくまで貸主の業務で借主が損害を与えた場合は損害賠償という判例等を基に、項目および目的別に明確なガイドラインを施行して欲しいものです。


…やっぱりこんなこと書いたらヤバイかな (-"-;A
(2006.5.22[Mon])
ピーク・オイル

昨日は休みでした。
朝から千葉の海に行き、小雨でしたが良い波で5時間も入っちゃいました。
帰り道、ガソリンスタンドで給油したんですが、現在1L=132円 ∑(`□´/)/ 高!
でも良く考えると、朝コンビニで買ったVolvicは1L=約200円 ∑(`□´/)/ 超高!
ミネラルウォーターやジュースよりガソリンの方が有限の貴重な資源なのに・・・
ガソリンは約54円が税金ということを考えると、実際は78円!
ガソリンが高いんじゃなくて、使いすぎに問題があるのかもしれません。

ピーク・オイルって聞いたことありますか?
今現在、石油の生産量が頂点に達していて、今後の減産によりパニックになっちゃいますよってことなんですが、需要に対して供給が足りなくなるパニックは1973年・79年にも起こっています。
石油が枯渇するのは当分先の話でしょうが、問題は今後生産量が減っていきますよってことです。
一時的な不足でなく加速度的に減っていって、石油に代わるエネルギーやそのインフラが追いついてこなければパニックは世界的規模で広がります。
まず、今現在もガソリン代の上昇は起こっていますが、供給不足になればドンドン・・・
1L=1,000円以上になんてなられたら、庶民は車に乗れなくなります。
輸送コストが上がり物価全体が高くなります。
食料も化学肥料が無くなり、耕作機械を動かすにも経費がかかるので高くなります。
世界的ダイエットで太っているのはお金持ちだけ。
家でも「電気つけっぱなしだよ!」と怒られていたのが「トイレぐらいで電気つけちゃダメ!」と怒られるようになるでしょう。
最悪、石油争奪の戦争も・・・(既に?)
いつかは枯渇する石油への依存率が高い現状から、何か大きなエネルギー転換が必要です。

では僕たちはどうすれば良いのでしょうか?
「俺には関係ないよ。」~じゃあ子供は?未来は?
想像しているよりも、石油33年・天然ガス56年・石炭173年・ウラン57年と採取年数は短いようです。
数十年後、燃費の悪い高級車に乗っている人の写真を見て「こいつらのせいで俺たちは・・・」とか「こいつら馬鹿だぁ。」と言われちゃうかも・・・
石油に頼らざるを得ない今は、エネルギーを少しでも使わないようにするしかないですね。

家も省エネルギー住宅化していかなければ素晴らしい家庭が築けなくなる時代になってきます。
近い将来、屋根にソーラーパネルのある『光熱費0住宅』を企画していきます!
(2006.5.19[Fri])
新築分譲住宅
前回は関係ない&中身のない戯言を書いてしまいましたが、今回は新規売買物件のことを・・・

南葛西2丁目に新築分譲住宅が完成しました。
当社のプランニングではありませんが、HPのみ宣伝させていただきます。
とにかく良い所は価格!これにつきます。
昨今の地価上昇の煽りを受け、分譲住宅は軒並み価格が上がっていますが、この物件は5,080万円!
少なくとも今後2~3年は、まともな分譲住宅は5,500万を超えて設定されるでしょうから、お得感満点です。

住宅の東・西側が隣地の通路&駐車場になっているので、通風・採光ともにバッチリですし、LDKは17帖オーバー。
図面で見ると「変な形。」と思う人もいるかもしれませんが、キッチンの横にダイニングテーブルが置け、リビングは曖昧に独立した10帖のスペースとなっており、なかなか考えられた形状になっています。
分かりやすい続き間のLDKより無駄がなく良いかもしれません。

外観は特にカッコ良いわけではありませんが、サイディング張りのプラモデルのような家よりは1ランク上って感じでしょうか。
外壁材に使用されているALC板(パワーボード)とは、autoclaved light weight concrete の略称で、軽量気泡コンクリートということです。
コンクリートという名前から強いイメージがありますが、強度が自慢なわけではなく、断熱性や耐火性に優れた部材で、吸水性があるので防湿が大切であったりして悪いところもあるので誤解なく。
とは言っても~最近の建築で完了検査まで受け、且つ住宅保証機構の検査&保証も受けているので、問題なんて一切ありませんから安心してご検討ください。


明日(木曜)は当社の定休日。
休みが合ったので義兄と一緒に波乗りに行ってきます。
この義兄は、サーフィン暦20数年のベテラン。普段は温厚な大人で、職業は競輪の審判です。
しかし、波に乗っている時だけ豹変します。審判でなく競輪選手のように・・・
でも、ライドアウトしてパドルで戻ってくる時には「い~い波だったよ~」とメローな人に戻ってます。
明日はその師匠に「スゴイ!」と言ってもらえるように頑張りますよ!

*一応仕事も頑張ってます。
(2006.5.17[Wed])
W杯 vs WBC
サッカーワールドカップの日本代表選手が発表され、TVは連日この話題で持ちきりです。
前回のW杯は、開催地且つ日本が決勝に残ったということで、かなり盛り上がりましたね。
シード国という有利さがあったことは確かですが、サッカーが一段と影響力を高めたのは間違いなく、特に興味がない僕も日本戦だけは観ていました。
さて、今回は・・・

僕の小学生の頃は野球をやっていたので、サッカーは体育でしかしませんでした。(サッカーテニスぐらい)
中学になると少し興味を持ち、ペレ・ジーコ・マラドーナ・ベッケンバウワー・プラティニなど有名選手の名前と顔は情報が少ない時代であっても知っていましたし、何故かサッカーボールもスパイクも持っていましたが、しょせん遊びレベル。
バッティングセンターはありましたが、シュートセンターはありませんし(今もないですね。)草サッカーできるほど広い場所がなかったのでインフラ面では野球の方が若干有利で、明らかに野球小僧の方が多かったんですが、今は事情が違うようです。
昔の子供は「キャッチボールしよう!キャッチャーやってよ。」でしたが、今は「キーパーやって!」なんでしょうか?
時代は変わっているようです。

しかし、なんだかんだ言っても僕から言わせれば野球・サッカーは恵まれてます。
高校時代、水球をやっていた僕からすれば・・・(水球って知ってます?)
インターハイ5位・国体8位だったんですが、誰に言っても「プールでハンドボールやるやつでしょ!」程度の扱い(T。T)
マイナースポーツの中でも特別露出の少ない競技ですし、手軽に誰でも出来る競技ではありませんから仕方ないですが、仲間と思っていた卓球やカーリングなんかは手軽さからメジャーに近づきつつあります。
「カーリング場を作って!」という声はあっても「水球できる所ないの?」は永遠に聞けなそうです。
希望の星だった吉川晃司も効果なし・・・(知ってます?)

メジャーはメジャーの悩みもあるようで、この前のWBCはW杯に比べて地味だったので問題視されているようです。
確かに優勝という偉業を成しても、W杯予選通過の方が大騒ぎだったような気が・・・
世界一の王さんも時代を恨んでない?

(2006.5.15[Mon])
売買物件追加
売買物件情報に中古マンション(ラポール南葛西)を追加しました。
常日頃から「新築マンションは損しますよ。」と言っている僕ですが、中古で既に安くなっているので大丈夫!

中古と言っても平成13年に新築されたピカピカのマンションで、築浅らしくオートロック・宅配BOX・玄関にはポーチがあって、中に入ると人感センサーで照明がつきます。
キッチンには同じ面材の食器棚付。
シャンプードレッサー・ウォシュレット・浴室乾燥換気暖房機・モニター付インターホンなども当然のように標準装備で、yahooBB・CATVも導入済です。

2,400万円35年ローンを借りると、月々均等で84,198円。
管理費等を合わせても、月々97,698円ですから、新築マンションや賃貸マンションをお探しの方、こちらにした方が絶対お得です!

葛西の奥様方から№1スーパーの呼び声高い『フジマート』まで徒歩1分。
バス停も徒歩1分。
南葛西小学校は徒歩1分半。
公園も近いし、ロケーションはバッチリです。

快適設備に加え魅力的なのは『ペット可!』ということ。
でも良く考えると、高いお金を払って(または借金して)買った家なのに、ペットくらい飼えない方がおかしいかもしれませんね。
実際に見に行った際、エントランスで高そうな可愛い犬を連れた方が散歩に出かけるところに遭遇。
なかなか素敵な光景で、ちょいセレブな雰囲気でしたよ。


僕は中学入学の時、駄々をこねて犬を飼いました。
知人からもらった生まれたばかりの白い雑種。
何故か名前は『MODS』(モッズ)と名付けましたが、呼びにくいため親達は『モッちゃん』と呼んでいました。(^。^;)
最初は玄関の中で飼っていたんですが、1年もしないうちに大きくなったので、祖父に大きめの犬小屋を作ってもらい庭に~
この犬小屋がシンプルだったので寂しいだろうと思った僕は、当時好きだったプロレスラーのポスター(ルチャリブレというメキシコの覆面レスラー達)で飾りつけましたが、迷惑だったようで小屋の中には入りません。
よくプロレスの相手をさせましたし、今考えると軽い動物虐待?

しかし、そのMODSも僕が高校生の頃マンションに引越したため、祖父の家に住むことになり離れ離れに・・・
2km程度しか離れていなかったので散歩に行ってましたが、部活動で段々行けなくなったある日、祖母が「モッちゃんがいなくなった!」と電話がありました。
散々探し回っていたら昔の家を買ってもらった人から「家に来ているよ。」と電話が・・・
慌てて昔の家に行くと、僕の顔を見て喜んで飛びついてきました。
きっと自分だけ祖父の家に連れて行かれたと思っていたんでしょう。
昔の家から祖父の家までは車でしか連れて行ったことがなかったので、犬の帰巣本能で知らないはずの道程を僕に会うために走ったに違いありません。
「もうこの家には住んでいないんだよ。帰ろう。」と言うと、僕の自転車の横をリードもなしでスタスタついて帰宅しました。
昔は隙をあたえると脱走して半日は帰ってこなかったのに・・・

先日祖父が亡くなって帰省した際、その昔の家にも少し行ってみました。
表札は買ってもらった人のまま変わりなく、MODSと遊んだ頃の事や僕を探しに来てくれたことを思い出しました。
今年の6月6日はMODSの10回忌。
祖父の家の庭にMODSと一緒に埋めた木も3m程に成長していました。
非科学的な事は信用しない僕も、このMODSの木は大切に守っていくつもりです。

(2006.5.13[Sat])
葛西 賃貸住宅市況
ゴールデンウイーク熱もすっかり冷め、賃貸物件をお探しのお客様も少なくなってきました。
毎年、1月から忙しくなって2月下旬にピークをむかえ5月になると落ち着くというサイクルは変わりませんが、その山も年々低くなってきているようです。
僕が入社した十数年前~繁忙期はお昼をとれない日もけっこうありましたが、最近はそうでもなく、逆にヒマな時期がヒマとは言えなくなってきて、引越しシーズンというのも通年に若干バラけてきているようです。
全体的にお客様が少なくなって、特に地方から上京する若年層が減ってきているのが顕著に表れています。
グローバル化による地方都市の発展や少子化など、今後この供給過多な東京の賃貸住宅市場は景気回復に係わらず明るくはならないという予想です。

今までの常識だけで仕事していては置いていかれてしまうというのはどの業界も同じで、新たな時代に対応する行動力がなければ体力の乏しい会社は淘汰されるでしょう。
我々中堅管理会社が手を組んだ『葛西不動産連絡会』のような試みが今後は必要となるはずです。
『edo賃』(えどちん)とサイト名を変えリニューアルし、夏から広告していく予定なので来春が楽しみです。

我々不動産業者は、お客様が少なくなる初夏~秋をどう過ごすかというのが永遠のテーマでもありました。
当社のような管理物件がある会社は、物件のメンテナンス・管理システムの見直し等、やることは意外とありますが、会社である以上収益を上げることも仲介業者同様に考えなければなりません。
最重要の仕事は、オーナーの為にも空部屋を無くしていくことなんですが、お客様の絶対数が少なくなっているので色んなメリットを訴求しお客様に選んでいただかなくてはなりません。

やはり一番効果があるのは『値下げ』
しかし、長い冬の時期にギリギリまで下げてきた賃料も既に限界にありますから、インパクトを与える程と思うとオーナーがつぶれてしまいます。
礼金・敷金の値引きはキャンペーン的に行っていて、これはけっこう効果がありました。
アメリカの賃貸住宅のようにオーナーは賃料のみの収入になってしまい、部屋を汚く使われたり滞納されるとマイナスの不安がありますが空部屋よりはマシか・・・といった苦汁の選択。
これ以上は無理というところまできています。

既に限界に近いサービスですから今後はこれをいかに認知していただくか(要は広告)にかかっています。
大手ポータルサイトを見ると、まだまだ礼金や賃料で高い(当社比)と思われる物件もたくさん(ほとんど)ですが、消費者もバカではないので反響は無いようです。
看板・バナー・雑誌広告など1社では多く手を出せない広告も、葛西不動産連絡会としてボリュームメリットがあれば可能性が広がります。
内容は充実しているので、広告効果が出れば来春はまたお昼をとれない日も増えるはず・・・

明日は定休日。
海に浸かって新たな奇策でも考えます。(^□^*)

(2006.5.10[Wed])
マンション値上がり?
リクルートのフリーペーパー『住宅情報マンションズ』にデカデカと『警報!!マンション値上がり!?』と書いていたので気になって見てみました。
内容は、地価上昇・供給戸数の減少・建築コスト上昇などの要因により値上りしているということを、実際の平均価格の推移も添えて書いており、要は「マンションそろそろ買っとかないとヤバいっすよ。」的な内容でした。
しかし、良く読んでみると当たり前のこととお客様の購買意欲を煽るだけの企画で(その為の雑誌なので当然ですが・・・)読んで損した気分に・・・

【新築マンション価格~平均4.3%上昇】
いくら土地占有率の低いマンションといえど、仕入価格(原価)が上がれば高くなるのは当然で、戸建てよりは影響が少ないはずですが・・・
公示価格の割合より上昇しているのは、デベロッパー同士の仕入合戦の結果と広告のエスカレートによる宣伝費の影響等々。
芸能人やキャラクターを使った方が売りやすいと思ってるんですから、ユーザーもバカにされたものです。
専門家のコメントで「都心部のマンション価格が下がることは予想できません。」と書いていましたが、説明にかけています。
「今後数年間は、都心部のマンションの新築時の販売価格が下がることは予想できません。ですが、これは単純に諸費用も含む原価の上昇によるもので、資産性としては今後数年間何も変わらない状況。将来的には価値が下落する可能性が高いでしょう。」と。

【供給戸数の減少】
これにはビックリしました。
史上最多の供給戸数から少し減っただけで何らかの影響があるんでしょうか?
供給過多では無くなったかのような表現は、資産価値として安心できると勘違いするユーザーも出てくる誇大広告?

【建築コスト上昇】
今までと何が変わったのでしょう?
プール等の設備?検査費用?もしかして鉄筋量?
相変わらず建設会社をネゴするのは変わってませんし、まともに作るようになっただけのこと。
今までは?
少なくとも今までよりは安心できるようになったかもしれませんね。

確かに共用部や眺望が素晴らしいマンションは裕福層に受けるでしょう。
ただ、郊外の特別な共用施設の無い一般的なマンションはどうでしょう。
+αの魅力の無いマンションは、10年後には2,000万近く値下りする現状は変わらないでしょうね。

新築マンション否定派の僕も、リビングから海が見下ろせたり、プールやトレーニングルームがあったり、24時間ガードマンが巡回していたり、コンシェルジュだのケータリングサービスだのetc
戸建てには不可能なマンションのメリットを生かした付加価値があれば大いに買う価値ありと思いますし住みたいです。
年収1,000万以上ないと生活できないでしょうけど・・・ (w_-;夢か・・・
(2006.5.8[Mon])
連休終了
3日間の連休もアッという間に終わり、いつもの生活に戻りました。
僕の場合、花粉症は治ったのに貧乏性は治ってないようで、ノンビリ休んでいるより仕事している方が落ち着きます。悲しい性格(T.T)

連休中、茨城に遊びに行ったのですが、常磐道に乗ったのが間違いでした。
葛西にある清新町から高速に乗って1~2km走るともうそこは渋滞最後尾。
常陸まで行く予定でしたが千葉の柏まで4時間もかかったので、予定を変更し矢田部で降りつくばで遊ぶことにしました。
帰りは東関東道でスイスイ~
行きの渋滞はなんだったのでしょう (-.-;)ムイミ

サーフィンにも行きましたが、教訓を生かして東関東道で茨城は鹿島へ
3時に出発し、4時半に海に入り、8時半まで4時間波乗りし、混んできたので帰りました。
帰り道も東関東道でスイスイ~10時半には帰宅していました。
ただ、途中に見える京葉道路は車ビッチリでしたよ。

大型連休の時いつも感じますが、どこに行っても車と人が大量!・・・いったいドコから?
普段、車はガレージに、人はオフィスビルやマンションなんかにいるんでしょうが、それが一気に外出すると凄いことになるんですね。
人口密度の高さを感じます。
そう考えると、分譲住宅って20~30坪の土地に家族数人しかストックしない贅沢なもの。
マンションは土地占有率が低く、大量の家族がストックできる合理的な集合住宅です。
やっぱりマンションはもっと安くて良いのでは?

連休前の日誌に書いた『東京タワー』は大行列だったので断念しました。
「いつでも来られるし・・・」といった気持ちなので、しばらく登れそうにありません。
ちなみに池袋生まれの義父も「東京タワー建築当時から見てるけど登ったことないなぁ」と言ってました。(^.^;)

その日のニュースで、ゴールデンウイーク東京タワー大人気!みたいなことをやっていました。
リニューアルした東京タワーの魅力を特集し、江国香織やリリー・フランキーといった方の小説、第2東京タワー建設を取り上げ「なるほど!これじゃ~行ってみたくなるよなぁ」的な内容でしたが、ひとつ取材し忘れていることが・・・
テレビ局の方!この担当日誌を読んだ人が並んでるはずだよぉ!(1万人に1人位は・・・)

ところで、リリー・フランキーって・・・中川 雅也って日本人なんですね。( ̄Д ̄;)フランキーッテ?

(2006.5.6[Sat])
連休させていただきます
今日はかなりバタバタと忙しく動いていました。
原因は明日からのゴールデンウイーク!\(^▽^)/ホンネハウレシイ
ウイークといっても3日間ですが、普段平日休みの僕にとって人と同じ休みがとれるのは心情的に嬉しいことです。
現実は、どこも混んでいて「やっぱり平日休みって良いなぁ~」となるのが常なんですが・・・

数日前に書いたとおり「ハワイに~」とか気の利いたことは書けませんが、楽しみにしているのはやっぱり海。
どうせ千葉ですから書いても面白くないですね。(^.^;)イツモノコトデ

次の楽しみは『東京タワー』
はぁ?って思われるでしょうが、僕は恥ずかしいことに一度も登ったことがないんです。
近くには良く行ったり通ったりするんですが、興味がないので・・・
でも、ホームページを見たら「ベタな観光も楽しいかなぁ」と思いました。
特に興味をひかれたのは、大展望台までの600段の外階段。
登るとノッポン君というユルキャラから認定証がもらえるそうで、肉体改造中の僕にとって是非ゲットしたい代物です。(すぐに無くすと思いますが・・・)
あと、似顔絵も描いてもらいたいし、とりあえず1度は登っとかないとって感じです。

肉体改造って以前も書きましたが、先日スポーツクラブで体脂肪率等を測ってもらいました。
BMI(身長と体重のバランス)が21.9(ちなみに理想値が22)で体脂肪率が14.8%で少ないそうです。
内臓脂肪も40で標準より若干低く、同時に行った体力測定でも30代としては最高点をマーク。
トレーナーからは「運動能力も身体バランスも理想値ですよ!」と嬉しいことを言ってもらえました。
しかし、10年前より10cm太くなったお腹は何なんでしょう?
テストの点は良くても勉強しない子みたいで、努力を怠ると数年後に点数も悪くなるはずです。
今は週に1回しか行ってませんが、結果が楽しみなので週2回行けるよう頑張ります。

連休はダラダラ・グビグビ・パクパクしがちですが、皆様も健康的にくれぐれも事故のないようにお過ごし下さい。
6日から通常営業いたしますので、元気にココに遊びにきてください。m(_ _)m

(2006.5.2[Tue])
宅地建物取引業法一部改正

4月24日から宅地建物取引業法施行規則の一部が改正されました。
改正省令は、売買や賃貸の契約前に行う重要事項説明にアスベスト調査と耐震診断が行われているか否かの説明を追加するというもの。
この2つについて、言うに及ばず皆様ご認識のことでしょう。
この改正により検査・調査を行う建物が増えることと思いますが、ポイントは『調査が行われているか?行っているのであればその内容を説明する。』と言うこと。
現時点では「調査していません。」で説明義務が果たされたことになります。

アスベストについては、1975年に吹きつけアスベストの使用が禁止され、2004年までに1%以上含有する製品の製造が禁止されています。
吹きつけアスベストは拡散の可能性が高いので、昭和50年以前の古い物件は調査する建物が増えるでしょうし、ユーザーも気をつけた方が良いでしょう。
建材のうち石膏ボードについては、昭和45年から61年までに製造された全生産量の1%弱の製品にしか含まれていませんし、ケイ酸カルシウム板やフレキシブルボードについても同程度です。
厚生労働省も破損したりしない限り飛散の可能性は低いと言っていますから、昭和51年以降でしっかりリフォームされていれば神経質になることも無いかもしれません。
新しくなればなるほど安全で、2005年以降に新築された建物はアスベスト無し!と言えます。
以上の経過を知っておけば、重要事項説明を受ける場合に気をつけるべきか(業者に再確認すべきか)否かの正しい判断ができますね。

僕も何度かアスベスト調査を依頼したことがありますが、なかには製品名が分からない建材もありました。
そういう場合、専門家でも見て分かるものではないので成分調査をすることになります。
時間と費用がかかる厄介な作業で「昔の話とはいえ、こんなもの認可しやがって!」と国に反感をもってしまいました。うれしいのは調査会社だけ?
個人的な詐欺の耐震偽装マンションに税金使うならアスベスト全棟調査を責任として負担してくれよ!って思ってしまいます。

その耐震偽装も、詐欺師のおかげ?で、やはり調査会社はミニバブル?
これも予備知識として、1981年以前の旧耐震の建築基準法時代に建てられたものが対象ですから、築年を要チェックです。

しかし、耐震については設計や施工で誤魔化しが存在することを知ったばかりなので、新しいから大丈夫!という説明は根拠になりません。
やはりアスベスト同様、今後は調査が必須になってくるでしょう。
当社もオーナーに説明し、随時調査を行っていきます。

例の耐震偽装マンションも、調査会社に依頼し『問題なし』の判定をもらっていた人がいましたね。
実際に耐震強度を正確に診断することは困難ですし、調査会社も保証はしてくれませんから、どこまで意味を成すのか分かりません。
国が認可したアスベスト・確認検査機関の審査をすりぬける構造計算書偽装etc…誰でもミスがあり完璧や完全な安心はいくら払っても買えません。
詐欺が横行する昨今、信じられるのは自分の運だけになりつつあるのは残念ですが、正しい知識と判断の上、石橋を叩いて渡るしかありません。
ホームレスになる勇気はありませんからね。
(2006.5.1[Mon])
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